Zasiedzenie nieruchomości na ziemiach zachodnich — prawo niemieckie, przepisy przejściowe i historia, która wciąż ma znaczenie

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Nieruchomości położone na terenach, które przed 1945 r. wchodziły w skład Rzeszy Niemieckiej, podlegały regulacjom niemieckiego Kodeksu cywilnego (BGB). BGB dopuszczał zasiedzenie nieruchomości wyłącznie w formie tzw. zasiedzenia księgowego — przez osobę wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel. Zasiedzenie contra tabulas (przeciwko wpisowi) było niedopuszczalne. Zmienił to dopiero dekret o prawie rzeczowym z 1946 r., a mechanizm przejściowy regulował art. XXXIV przepisów wprowadzających to prawo.

Spis treści

Dlaczego prawo niemieckie ma znaczenie dla dzisiejszych spraw o zasiedzenie?
Zasiedzenie według BGB — wyłącznie zasiedzenie księgowe
Dekret o prawie rzeczowym z 1946 r. — nowe przepisy, stary problem
Mechanizm przejściowy z art. XXXIV przepisów wprowadzających
Sprawa poznańska — zastosowanie historycznych przepisów w praktyce
FAQ

Dlaczego prawo niemieckie ma znaczenie dla dzisiejszych spraw o zasiedzenie?

Na pozór może to wydawać się kwestią wyłącznie historyczną. Tymczasem przepisy obowiązujące na ziemiach zachodnich i północnych przed 1945 r. mają dziś bezpośrednie znaczenie praktyczne w sprawach o zasiedzenie nieruchomości, których posiadanie sięga okresu sprzed lub tuż po II wojnie światowej.

Dotyczy to w szczególności obszarów dawnej Wielkopolski, Pomorza, Śląska i Warmii-Mazur. Na tych terenach przed 1945 r. obowiązywał BGB — Bürgerliches Gesetzbuch, czyli Kodeks cywilny Rzeszy Niemieckiej z 1896 r. Przepisy tego kodeksu były fundamentalnie różne od późniejszego polskiego prawa rzeczowego w kwestii zasiedzenia.

Sądy rozpoznające wnioski o zasiedzenie nieruchomości na tych terenach muszą sięgać do przepisów historycznych i skomplikowanych regulacji przejściowych — co czyni takie sprawy znacznie bardziej zawiłymi niż przeciętna sprawa o zasiedzenie.

Zasiedzenie według BGB — wyłącznie zasiedzenie księgowe

Kodeks cywilny niemiecki (BGB) regulował kwestię zasiedzenia nieruchomości w § 900, który przewidywał tzw. zasiedzenie księgowe (hipoteczne). Przepis ten stanowił, że kto jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel gruntu, mimo że własności nie uzyskał, nabywa własność, jeżeli wpis istniał przez lat trzydzieści, a on przez ten czas miał grunt w posiadaniu samoistnym.

Istota tej regulacji sprowadzała się do następującego: zasiedzieć nieruchomość mógł wyłącznie ten, kto był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, choć faktycznie właścicielem nie był. Zasiedzenie przez osobę niewpisaną w księdze — tzw. zasiedzenie contra tabulas — było na gruncie BGB całkowicie niedopuszczalne.

Oznaczało to, że osoby faktycznie użytkujące nieruchomości w Wielkopolsce i innych zachodnich regionach, które nie były wpisane w księdze wieczystej jako właściciele, w ogóle nie mogły nabyć własności przez zasiedzenie pod rządami BGB — niezależnie od długości posiadania.

Jak sformułował to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 30 maja 2016 r. (sygn. XV Ca 1706/15): „Kodeks cywilny niemiecki zacieśniał możliwość nabycia nieruchomości przez zasiedzenie do przypadków samoistnego jej posiadania trwającego lat trzydzieści przez osobę wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel (tzw. zasiedzenie księgowe lub hipoteczne — § 900 BGB).”

Dekret o prawie rzeczowym z 1946 r. — nowe przepisy, stary problem

Z dniem 1 stycznia 1947 r. na całym terytorium Polski — w tym na ziemiach zachodnich — wszedł w życie dekret z dnia 11 października 1946 r. — Prawo rzeczowe (Dz.U. 1946 r., nr 57, poz. 319). Dekret ten wprowadził w Polsce przepisy wzorowane na prawach romańskich, całkowicie odmienne od BGB.

Art. 50 § 1 i 2 dekretu stanowił: „Kto posiada nieruchomość przez lat dwadzieścia, nabywa jej własność, chyba że w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie był w złej wierze (zasiedzenie). Temu, kto posiada nieruchomość przez lat trzydzieści, nie można zarzucać złej wiary.”

Co kluczowe — dekret dopuścił zasiedzenie contra tabulas, czyli zasiedzenie przez osobę niewpisaną w księdze wieczystej. Było to diametralne odejście od regulacji BGB. Jednocześnie pojawił się problem: jak potraktować posiadaczy, którzy użytkowali nieruchomości przed 1 stycznia 1947 r., gdy pod rządami BGB zasiedzenie było dla nich niemożliwe?

Mechanizm przejściowy z art. XXXIV przepisów wprowadzających

Odpowiedzią był art. XXXIV dekretu z dnia 11 października 1946 r. — Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz.U. 1946 r., nr 57, poz. 321). Przepis ten stanowił:

„Jeżeli przed wejściem w życie prawa rzeczowego istniał stan rzeczy, który według tego prawa prowadziłby do zasiedzenia, jakkolwiek według przepisów dotychczasowych zasiedzenie nie było w przypadku takim dopuszczalne, termin zasiedzenia biegnący od dnia wejścia w życie prawa rzeczowego ulega skróceniu o okres czasu, przez który ten stan rzeczy istniał, jednak najwyżej o połowę.”

Mechanizm był następujący: posiadacz, który użytkował nieruchomość zanim dopuszczalne stało się zasiedzenie contra tabulas, mógł zaliczyć część tego okresu na poczet nowego terminu zasiedzenia. Skrócenie nie mogło jednak przekroczyć połowy wymaganego terminu.

Identyczny mechanizm — już w odniesieniu do nieruchomości państwowych i wejścia w życie noweli z 1990 r. — zastosował ustawodawca w art. 10 ustawy z 1990 r. o zmianie Kodeksu cywilnego. Historia zatoczyła koło.

Sprawa poznańska — zastosowanie historycznych przepisów w praktyce

W sprawie zakończonej postanowieniem Sądu Okręgowego w Poznaniu (sygn. XV Ca 1706/15) wnioskodawca wskazał jako datę początkową biegu zasiedzenia działki nr (…) rok 1933 lub 1934 — a więc okres, gdy na terenie Wielkopolski obowiązywał jeszcze BGB.

Sąd przeprowadził szczegółową analizę historyczną. Stwierdził, że:

po pierwsze, poprzednicy wnioskodawcy nie byli wpisani w księdze wieczystej jako właściciele, więc pod rządami BGB zasiedzenie było dla nich w ogóle niedopuszczalne; po drugie, zastosowanie znalazł art. XXXIV przepisów wprowadzających prawo rzeczowe — termin zasiedzenia biegł od dnia 1 stycznia 1947 r., ale ulegał skróceniu o czas, przez który stan rzeczy istniał przed tą datą (jednak najwyżej o połowę); po trzecie, przyjęta data 1934 r. oznaczała 13 lat posiadania przed wejściem w życie prawa rzeczowego — i cały ten czas mógł być doliczony, skoro nie przekraczał połowy 30-letniego terminu.

W efekcie sąd stwierdził, że zasiedzenie działki nr (…) nastąpiło z dniem 1 stycznia 1964 r. na rzecz J. i W. małżonków S. — a więc jeszcze przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego z 1965 r.

FAQ

Czy prawo niemieckie (BGB) wciąż ma znaczenie w sprawach o zasiedzenie? Tak — w sprawach dotyczących nieruchomości na ziemiach zachodnich i północnych, gdy posiadanie sięga okresu sprzed 1947 r. Sądy stosują wówczas przepisy przejściowe, które uwzględniają okresy posiadania sprzed wejścia w życie polskiego prawa rzeczowego.

Czym jest zasiedzenie księgowe z BGB? Zasiedzenie księgowe (§ 900 BGB) polegało na nabyciu własności nieruchomości przez osobę wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel, mimo że faktycznie nią nie była — po 30 latach samoistnego posiadania. Zasiedzenie przez osobę niewpisaną w księdze było niedopuszczalne.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia nieruchomości wielkopolskiej, jeśli posiadanie zaczęło się przed 1947 r.? Termin zasiedzenia biegnie od dnia 1 stycznia 1947 r. (wejście w życie dekretu o prawie rzeczowym), ale ulega skróceniu o czas posiadania sprzed tej daty — jednak nie więcej niż o połowę wymaganego okresu.

Czy sprawy o zasiedzenie nieruchomości z lat 30. lub 40. XX wieku są jeszcze możliwe? Tak — i są prowadzone. Wymagają jednak szczegółowej analizy historycznej, znajomości przepisów przejściowych i starannego zebrania dowodów potwierdzających posiadanie w odległych dekadach.

Gdzie szukać historycznych ksiąg wieczystych dla nieruchomości z terenów dawnej Rzeszy? Historyczne wpisy hipoteczne z terenów zachodnich przechowywane są w sądach wieczystoksięgowych i archiwach państwowych. W sprawach o zasiedzenie konieczne może być sięgnięcie do archiwalnych wypisów z rejestrów gruntów i dawnych ksiąg hipotecznych.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.