Co zrobić, gdy obdarowany sprzedał mieszkanie zanim oddał darowiznę?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa jest indywidualna – zapraszamy do kontaktu z kancelarią.

Szybka odpowiedź: Jeśli obdarowany zbył przedmiot darowizny po skutecznym odwołaniu darowizny, darczyńca może żądać od niego zwrotu wartości utraconej korzyści na podstawie art. 898 § 2 KC w zw. z art. 405 KC. Jeśli zbycie nastąpiło przed odwołaniem darowizny – roszczenie kieruje się do nabywcy tylko w wyjątkowych okolicznościach. Sprzedaż przedmiotu darowizny przez obdarowanego nie niweczy prawa do odwołania – zmienia jedynie formę roszczenia z rzeczowego na pieniężne.

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Spis treści:

Kiedy obdarowany może sprzedać darowaną nieruchomość?
Co dzieje się z roszczeniem, gdy nieruchomość już sprzedana?
Art. 898 § 2 KC – roszczenie o wartość wzbogacenia
Jak zmodyfikować żądanie pozwu po sprzedaży?
Czy można skierować roszczenie do nabywcy nieruchomości?
Sprzedaż z pokrzywdzeniem darczyńcy – actio Pauliana
Praktyczne wskazówki
FAQ

Kiedy obdarowany może sprzedać darowaną nieruchomość?

Co do zasady – zawsze, o ile umowa darowizny nie zawierała ograniczeń w tym zakresie. Obdarowany staje się właścicielem nieruchomości z chwilą zawarcia umowy darowizny i może swobodnie nią rozporządzać: sprzedać, darować dalej, obciążyć hipoteką.

Wyjątkiem są sytuacje, gdy umowa darowizny zawierała zastrzeżenie prawa odkupu, prawa pierwokupu lub inne ograniczenia rozporządzania – wpisane do księgi wieczystej. W takim przypadku sprzedaż bez zgody darczyńcy mogłaby być bezskuteczna wobec niego lub naruszać jego prawa.

W sprawach typowych – jak obie opisane sprawy poznańskie – takich ograniczeń nie było. Wnuk w sprawie XVIII C 1756/15 sprzedał darowane przez dziadków mieszkanie za 175 000 zł w marcu 2016 r. – zanim sprawa sądowa zakończyła się wyrokiem. Nie naruszył tym żadnego zakazu. Właściciel ma prawo sprzedać swoją nieruchomość.

Co dzieje się z roszczeniem, gdy nieruchomość już sprzedana?

Sprzedaż nieruchomości przez obdarowanego nie niweczy prawa do odwołania darowizny. Ale zmienia formę roszczenia.

Jeśli darczyńca skutecznie odwołał darowiznę, a obdarowany w tym czasie zbył nieruchomość – nie może już wydać jej w naturze. Odpowiada więc za wartość utraconego wzbogacenia – czyli za wartość korzyści, którą uzyskał ze sprzedaży lub za wartość nieruchomości w chwili zbycia.

W sprawie XVIII C 1756/15 powodowie właśnie z tego powodu zmienili żądanie pozwu – z żądania przeniesienia własności mieszkania na żądanie zapłaty 175 000 zł (czyli ceny uzyskanej przez wnuka ze sprzedaży). Sąd uznał zmianę żądania za dopuszczalną. Ostatecznie jednak powództwo zostało oddalone – nie z powodu braku podstaw do zmodyfikowanego roszczenia, lecz z powodu niewykazania rażącej niewdzięczności i wadliwości oświadczenia o odwołaniu darowizny.

Art. 898 § 2 KC – roszczenie o wartość wzbogacenia

Artykuł 898 § 2 KC stanowi, że zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie, obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.

Odesłanie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu – a więc do art. 405 i następnych KC – oznacza, że obdarowany jest zobowiązany wydać korzyść w naturze, a gdy to niemożliwe – zwrócić jej wartość. Jeśli korzyść zużył lub utracił w sposób powodujący, że nie jest już wzbogacony – odpowiedzialność odpada. Ale jeśli zbył nieruchomość za cenę rynkową i zatrzymał pieniądze – jest wzbogacony o tę cenę.

Kluczowe jest przy tym sformułowanie: „od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie, obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.” Oznacza to, że od chwili rażącej niewdzięczności obdarowany nie może powoływać się na zużycie lub utratę korzyści w dobrej wierze. Odpowiada za pełną wartość utraconej korzyści.

Jak zmodyfikować żądanie pozwu po sprzedaży?

Zmiana żądania pozwu w toku procesu jest dopuszczalna w polskiej procedurze cywilnej – pod warunkiem że zmienione żądanie pozostaje w związku z podstawą faktyczną sprawy.

W sprawie XVIII C 1756/15 powodowie pierwotnie żądali zobowiązania wnuka do przeniesienia własności mieszkania. Gdy okazało się, że mieszkanie zostało sprzedane – zmodyfikowali żądanie na zapłatę 175 000 zł, czyli wartości uzyskanej przez wnuka z transakcji sprzedaży.

Podstawą zmienionego roszczenia był art. 898 § 2 KC w zw. z art. 405 KC – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Sąd nie miał zastrzeżeń do samej modyfikacji żądania – oceniał jedynie, czy istnieją podstawy do odwołania darowizny. Skoro ich nie stwierdził – zmienione powództwo też oddalił.

Modyfikacja żądania w takiej sytuacji jest więc nie tylko dopuszczalna, ale często konieczna. Darczyńca, który nie zmieni żądania po sprzedaży nieruchomości, może usłyszeć od sądu, że pozwany nie posiada już tytułu prawnego do nieruchomości – co czyniłoby pierwotne żądanie bezprzedmiotowym.

Czy można skierować roszczenie do nabywcy nieruchomości?

To pytanie, które darczyńcy zadają sobie często. Jeśli wnuk sprzedał mieszkanie, a darczyńca chce je odzyskać – czy może domagać się zwrotu od kupującego?

Co do zasady – nie. Nabywca nieruchomości, który kupił ją w dobrej wierze za cenę rynkową, jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeśli w księdze wieczystej figurował wnuk jako właściciel i nie było żadnych wpisów ograniczających jego prawo do rozporządzania nieruchomością – nabywca nabywa własność skutecznie i w pełni.

Roszczenie o zwrot darowizny kieruje się wyłącznie do obdarowanego – i to od niego darczyńca może żądać wartości utraconej korzyści. Nabywca jest bezpieczny, jeśli działał w dobrej wierze i zapłacił cenę rynkową.

Sprzedaż z pokrzywdzeniem darczyńcy – actio Pauliana

Istnieje jeden mechanizm prawny, który może pozwolić na zakwestionowanie sprzedaży nieruchomości dokonanej przez obdarowanego – actio Pauliana, czyli skarga pauliańska z art. 527 KC.

Jest ona jednak dostępna wyłącznie dla wierzycieli – a darczyńca staje się wierzycielem obdarowanego dopiero po skutecznym odwołaniu darowizny. Warunki skargi pauliańskiej są też rygorystyczne: konieczne jest wykazanie, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela i że nabywca wiedział o tym lub mógł wiedzieć.

W sprawach o odwołanie darowizny spełnienie tych warunków jest trudne – szczególnie jeśli sprzedaż nastąpiła przed złożeniem oświadczenia o odwołaniu.

Praktycznie rzecz biorąc: jeśli obdarowany sprzedał nieruchomość za cenę rynkową i działał w dobrej wierze – skarga pauliańska nie przyniesie rezultatu. Darczyńca pozostaje z roszczeniem pieniężnym wobec obdarowanego.

Praktyczne wskazówki

Jeśli złożyłeś oświadczenie o odwołaniu darowizny i obawiasz się, że obdarowany może sprzedać nieruchomość przed zakończeniem sprawy – możesz złożyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia przez wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej. Ostrzeżenie informuje potencjalnych nabywców o toczącym się postępowaniu i może odstraszać od zakupu.

Jeśli nieruchomość została już sprzedana – zmodyfikuj żądanie pozwu na żądanie zapłaty wartości utraconej korzyści. Nie trać czasu na żądanie zwrotu nieruchomości, która nie należy już do obdarowanego.

Zbierz dowody wartości nieruchomości – umowę sprzedaży, odpisy z ksiąg wieczystych, ewentualnie prywatną wycenę rzeczoznawcy. Jeśli cena uzyskana przez obdarowanego ze sprzedaży jest zaniżona, możesz żądać wyższej kwoty odpowiadającej rzeczywistej wartości rynkowej.

FAQ

Czy obdarowany może sprzedać darowaną nieruchomość? Tak – co do zasady obdarowany jest pełnoprawnym właścicielem i może swobodnie rozporządzać nieruchomością, chyba że umowa darowizny zawierała ograniczenia wpisane do księgi wieczystej.

Co zrobić, gdy obdarowany sprzedał nieruchomość w trakcie sprawy o odwołanie darowizny? Należy zmodyfikować żądanie pozwu – zamiast żądania przeniesienia własności, żądać zapłaty wartości utraconej korzyści na podstawie art. 898 § 2 KC w zw. z art. 405 KC. Podstawą jest wartość uzyskana przez obdarowanego ze sprzedaży lub wartość rynkowa nieruchomości w chwili zbycia.

Czy można żądać zwrotu nieruchomości od nabywcy? Co do zasady nie – nabywca działający w dobrej wierze jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Roszczenie o zwrot darowizny kieruje się wyłącznie do obdarowanego.

Jak zapobiec sprzedaży nieruchomości przez obdarowanego w toku sprawy? Można złożyć wniosek o zabezpieczenie roszczenia przez wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej o toczącym się postępowaniu. Ostrzeżenie nie blokuje sprzedaży, ale informuje potencjalnych nabywców o sporze i chroni darczyńcę.

Czy sprzedaż nieruchomości przez obdarowanego niweczy prawo do odwołania darowizny? Nie. Sprzedaż zmienia jedynie formę roszczenia – z rzeczowego na pieniężne. Prawo do odwołania darowizny pozostaje, jeśli zachowane są pozostałe przesłanki – rażąca niewdzięczność i roczny termin.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa jest indywidualna i wymaga analizy konkretnych okoliczności.

Zapraszamy do Kancelarii Prawnej Kowalak Jędrzejewska i Partnerzy: Radca Prawny Bartosz Kowalak, Adwokat Michalina Koligot ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań Tel.: +48 61 2224963 www.prawospadkowepoznan.pl