Czy Skarb Państwa może zasiedzieć bezprawnie zajętą nieruchomość prywatną?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Tak — co do zasady Skarb Państwa może nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie, nawet jeśli objął ją w posiadanie w złej wierze i bez podstawy prawnej. Jednak w sytuacji, gdy właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości z powodu siły wyższej (warunki polityczne i prawne PRL), bieg zasiedzenia był zawieszony do 1 października 1990 r. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 14 lipca 2016 r. (sygn. XV Ca 120/16).

Spis treści

Imperium a dominium — kiedy Skarb Państwa jest posiadaczem samoistnym?
Zasiedzenie przez Skarb Państwa — uchwała SN z 2007 r.
Zła wiara Skarbu Państwa — co z tego wynika?
Sprawa poznańska — czy (…) zasiedział nieruchomość?
Kiedy zasiedzenie przez Skarb Państwa jest wykluczone?
FAQ

Imperium a dominium — kiedy Skarb Państwa jest posiadaczem samoistnym?

Przez długie lata w orzecznictwie dominował pogląd, że Skarb Państwa, działając w sferze władztwa publicznego (imperium), nie jest posiadaczem samoistnym w rozumieniu prawa cywilnego i nie może zasiedzieć nieruchomości, którą zajął w ramach aktów władzy. Posiadanie samoistne wymaga bowiem władania jak właściciel — bez uznawania czyjejkolwiek zwierzchności — co miało być niemożliwe w przypadku władczych aktów państwa.

Przełom nastąpił na skutek uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2007 r. (sygn. III CZP 30/07). Sąd Najwyższy uznał, że władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem prowadzącym do zasiedzenia — o ile charakter tego władania odpowiadał treści prawa własności, a więc Skarb Państwa zachowywał się jak właściciel.

Jak wyjaśnił Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. XV Ca 120/16), referując tę uchwałę: „Z punktu widzenia stosowania art. 172 k.c. nie ma znaczenia okoliczność, w jaki sposób doszło do objęcia rzeczy w posiadanie. Obowiązujące prawo dopuszcza możliwość nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości objętej w posiadanie nie tylko w złej wierze, ale nawet w drodze bezprawnego przejęcia rzeczy.”

Zasiedzenie przez Skarb Państwa — uchwała SN z 2007 r.

Uchwała z 2007 r. zawiera jednak istotne zastrzeżenie — zasiedzenie przez Skarb Państwa możliwe jest tylko wtedy, gdy właściciel mógł dochodzić wydania nieruchomości. W przeciwnym razie — gdy z powodu siły wyższej był pozbawiony tej możliwości — bieg zasiedzenia był zawieszony.

Jak ujął to Sąd Okręgowy w Poznaniu, podsumowując tę zasadę: „Jedynie dla złagodzenia rygorów skrócono termin zasiedzenia. W wyniku interpretacji trzeba stwierdzić, że «termin ten» (termin zasiedzenia) ulega skróceniu o czas posiadania upływający (biegnący) w okresie poprzedniego zakazu zasiedzenia, jednakże nie więcej niż o połowę.”

Zła wiara Skarbu Państwa — co z tego wynika?

Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie XV Ca 120/16 dokonał szczegółowej oceny wiary Skarbu Państwa w odniesieniu do spornej nieruchomości przy ul. (…) w Poznaniu. Stwierdził jednoznacznie złą wiarę:

„Bezprawie przejęcia tej nieruchomości było oczywiste, a dostępna dokumentacja zawiera jedynie pozory legalności wywłaszczenia, którego formalnie nie było. Już wtedy, przy dołożeniu zwykłej staranności, można było mieć rozeznanie, iż korzystanie z nieruchomości rodziny S. może nie mieć waloru legalności co wyłącza dobrą wiarę.”

Co więcej — Sąd wskazał, że zła wiara ciążyła na wszystkich kolejnych posiadaczach, włącznie z wnioskodawcą (…) SA: „Wnioskodawca wywodzi więc swoje posiadanie od podmiotu, który bezprawnie objął władztwo spornej nieruchomości i fakt ten ciąży na ocenie posiadania wykonywanego przez wnioskodawcę, który okoliczność tą mógł z łatwością ustalić.”

Zła wiara oznacza 30-letni termin zasiedzenia. W połączeniu z zawieszeniem biegu zasiedzenia do 1 października 1990 r. — termin zasiedzenia nie upłynął przed przerwaniem go przez zawezwanie do próby ugodowej w 2008 r.

Sprawa poznańska — czy (…) zasiedział nieruchomość?

Wnioskodawca (…) SA domagał się stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz z dniem 1 października 2000 r. — twierdząc, że jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze od daty uwłaszczenia przedsiębiorstw państwowych (1 lutego 1989 r.), co przy 20-letnim terminie i skróceniu o 10 lat dałoby zasiedzenie właśnie 1 października 2000 r.

Sąd oddalił ten wniosek z kilku powodów:

Po pierwsze — bieg zasiedzenia był zawieszony do 1 października 1990 r. z uwagi na brak możliwości dochodzenia przez właścicieli swoich praw. Po drugie — wnioskodawca był posiadaczem w złej wierze, co oznacza termin 30-letni. Po trzecie — termin zasiedzenia od 1 października 1990 r. w złej wierze upłynąłby 1 października 2020 r. Jednak właściciele nieruchomości w 2008 r. złożyli zawezwanie do próby ugodowej, które przerwało bieg zasiedzenia: „Termin zasiedzenia wynikający z tego posiadania biegł przeciwko spadkobiercom tabularnych właścicieli. (…) Nabywcy nieruchomości podjęli się przed upływem 20-letniego terminu aktu prowadzącego do odzyskania nieruchomości — wystąpili bowiem w 2008 r. przeciwko wnioskodawcy z zawezwaniem do próby ugodowej.”

Kiedy zasiedzenie przez Skarb Państwa jest wykluczone?

Z omówionego orzeczenia wynikają następujące warunki, przy których zasiedzenie przez Skarb Państwa jest niemożliwe lub znacznie utrudnione:

Gdy właściciel w danym czasie nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości z powodu uwarunkowań politycznych i prawnych PRL — bieg zasiedzenia jest zawieszony do 1 października 1990 r. Gdy właściciel lub jego następcy prawni podjęli czynność przerywającą bieg zasiedzenia — powództwo windykacyjne lub zawezwanie do próby ugodowej — zasiedzenie nie nastąpi, a termin biegnie od nowa. Gdy Skarb Państwa działał w złej wierze — wymagany jest 30-letni termin posiadania.

Interpretacja przepisów winna być prokonstytucyjna — jak zaakcentował Sąd Okręgowy: „Interpretacja prowłaścicielska — znajdująca oparcie w konstytucji — prowadzić musi do rezultatu, iż podstawowe uprawnienie właściciela o zwrot jego nieruchomości (art. 222 § 1 k.c.) musi mieć wymiar rzeczywisty.”

FAQ

Czy Skarb Państwa zawsze działa w złej wierze, zajmując nieruchomości prywatne? Nie zawsze — lecz w przypadkach bezprawnego zajęcia nieruchomości bez tytułu prawnego lub na podstawie nieważnej decyzji administracyjnej zła wiara jest oczywista. Skarb Państwa jako profesjonalny podmiot obrotu prawnego powinien wiedzieć, kiedy korzysta z cudzej własności bez tytułu.

Czy następcy prawni Skarbu Państwa (spółki Skarbu Państwa) dziedziczą jego złą wiarę? Tak — w zakresie, w jakim wywodzą swoje posiadanie od Skarbu Państwa. Zła wiara posiadacza w chwili objęcia nieruchomości ciąży na wszystkich kolejnych posiadaczach, którzy kontynuują to same posiadanie.

Czy zawezwanie do próby ugodowej przerywa bieg zasiedzenia? Tak — jest to czynność przed sądem zmierzająca do dochodzenia roszczenia i przerywa bieg zasiedzenia na podstawie art. 123 § 1 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w omawianej sprawie.

Jak długo wynosi termin zasiedzenia w złej wierze dla Skarbu Państwa po 1990 r.? 30 lat — na zasadach ogólnych z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego. Termin biegnie od 1 października 1990 r. i upłynąłby 1 października 2020 r. — o ile wcześniej nie nastąpiło przerwanie biegu.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak