Czym są nakłady na nieruchomość i jakie ich rodzaje podlegają rozliczeniu?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych zalecamy konsultację z radcą prawnym lub adwokatem.

Brat przez trzydzieści lat remontował i rozbudowywał budynek należący do rodziców. Córka przez dekadę modernizowała mieszkanie użyczone jej przez matkę. Syn wykończył dom na cudzej działce, bo rodzice obiecali, że go przepiszą. Każda z tych osób stanie przed tym samym pytaniem: czy mogę żądać zwrotu tego co wydałem? Odpowiedź zależy nie od tego, ile pieniędzy wyłożono — ale od tego, jakiego rodzaju były to nakłady, na jakiej podstawie prawnej korzystano z nieruchomości i czy wartość korzyści z bezpłatnego użytkowania nie pochłonęła już całego roszczenia.

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Spis treści

Nakłady a zwykłe koszty utrzymania — fundamentalne rozróżnienie
Cztery typy nakładów na nieruchomość
Nakłady konieczne — definicja i przykłady
Nakłady użyteczne — definicja i przykłady
Nakłady inwestycyjne — definicja i przykłady
Nakłady zbytkowne — kiedy i na jakiej zasadzie podlegają rozliczeniu?
Jak typ nakładu wpływa na sposób rozliczenia?
Które nakłady podlegają rozliczeniu — ogólna zasada
Od kiedy do kiedy liczy się nakłady podlegające rozliczeniu?
Kto może żądać zwrotu i od kogo?
Praktyczne wskazówki
FAQ

Nakłady a zwykłe koszty utrzymania — fundamentalne rozróżnienie

Pierwszym i najważniejszym rozróżnieniem, które trzeba poczynić przed analizą jakiegokolwiek roszczenia o zwrot nakładów, jest oddzielenie nakładów od zwykłych kosztów utrzymania nieruchomości.

Zwykłe koszty utrzymania to wydatki, które każdy korzystający z nieruchomości powinien ponosić jako normalne ciężary bieżącego użytkowania. Należą do nich: opłaty za media (prąd, gaz, woda), czynsz administracyjny, bieżące naprawy niewymagające kwalifikowanego wykonawcy (np. wymiana żarówek, uszczelnienie kranu), podatek od nieruchomości.

Nakłady to wydatki wykraczające poza zwykłe koszty utrzymania — takie, które albo są konieczne do zachowania rzeczy w należytym stanie, albo zwiększają jej wartość lub użyteczność. To właśnie nakłady — przy spełnieniu określonych warunków — podlegają rozliczeniu z właścicielem.

Rozróżnienie nie zawsze jest oczywiste. Remont instalacji elektrycznej po awarii to nakład konieczny. Wymiana sprawnej instalacji na nowoczesną z inteligentnym sterowaniem to nakład użyteczny lub inwestycyjny. Bieżące malowanie ścian to zwykłe utrzymanie. Nowa elewacja zewnętrzna z ociepleniem — nakład. Granice bywają płynne i zależą od stanu technicznego nieruchomości w chwili dokonywania wydatku.

Cztery typy nakładów na nieruchomość

Polska doktryna i orzecznictwo wyróżniają cztery podstawowe typy nakładów, różniące się celem i zasadami rozliczenia:

1. Nakłady konieczne — nakłady niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania.

2. Nakłady użyteczne — nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy, zwiększające jej funkcjonalność.

3. Nakłady inwestycyjne — nakłady podnoszące standard rzeczy, zwiększające jej wartość rynkową.

4. Nakłady zbytkowne — nakłady nadające rzeczy cechy odpowiadające szczególnym upodobaniom dokonującego, niekoniecznie zwiększające jej wartość rynkową.

Nakłady konieczne — definicja i przykłady

Nakłady konieczne to te, „których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej, zgodnie z jej przeznaczeniem” (wyrok SN z 20 grudnia 1995 r., II CRN 191/95).

Przykłady nakładów koniecznych:
— naprawa przeciekającego dachu,
— wymiana zepsutej instalacji grzewczej,
— remont grożących zawaleniem stropów,
— naprawa fundamentów,
— bieżące remonty wymagane do zachowania substancji budynku,
— podatki i publiczne daniny od nieruchomości (o ile ponosi je korzystający, a nie właściciel),
— koszty ubezpieczenia nieruchomości.

Cecha charakterystyczna nakładów koniecznych: bez ich poniesienia rzecz utraciłaby zdatność do normalnego użytkowania. Są to wydatki wymuszone stanem technicznym nieruchomości, nie zaś wyborem korzystającego.

W sprawie rozpoznanej przez Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. XVIII C 41/15) sąd uznał, że nakłady brata na budynek gospodarczy rodziców — wykończenie stanu surowego, adaptacja na lokal użytkowy i mieszkalny — miały charakter nakładów koniecznych, „gdyż zmierzały do pobudowania jak i wykończenia budynku w celu nadania mu funkcji użytkowej”. Budynek w stanie surowym nie mógł pełnić żadnej funkcji użytkowej — każdy nakład kontynuujący budowę był zatem konieczny.

Nakłady użyteczne — definicja i przykłady

Nakłady użyteczne to nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy — zwiększenia jej funkcjonalności lub użyteczności ponad stan wymagany do normalnego korzystania.

Przykłady nakładów użytecznych:
— doprowadzenie mediów do nieruchomości (gaz, wodociąg, kanalizacja),
— budowa centralnego ogrzewania w miejsce pieców kaflowych,
— wykonanie przyłącza internetowego lub telefonicznego,
— modernizacja łazienki z zachowaniem pełnej sprawności dotychczasowej,
— budowa garażu lub wiaty,
— zagospodarowanie terenu (ogrodzenie, droga wewnętrzna, kostka brukowa).

Nakłady użyteczne zwiększają wartość nieruchomości — i właśnie wartość tego wzrostu jest podstawą rozliczenia, nie nominalna kwota poniesionych wydatków. Jeżeli nakłady zostały poczynione dawno temu i uległy zużyciu, ich aktualna wartość może być niższa niż koszty poniesione w przeszłości.

Nakłady inwestycyjne — definicja i przykłady

Nakłady inwestycyjne to nakłady podnoszące standard nieruchomości — związane z podniesieniem jej jakości, nowoczesności lub wartości rynkowej.

Przykłady nakładów inwestycyjnych:
— wymiana okien na energooszczędne,
— wymiana instalacji elektrycznej na nowoczesną,
— ocieplenie budynku i nowa elewacja,
— remont kapitalny z podniesieniem standardu wykończenia,
— rozbudowa budynku o dodatkowe pomieszczenia,
— adaptacja poddasza na lokal mieszkalny.

W praktyce granica między nakładami użytecznymi a inwestycyjnymi jest płynna i niekiedy trudna do wyznaczenia. Oba typy rozlicza się według wzrostu wartości nieruchomości, jaki nadały — co ustala biegły rzeczoznawca majątkowy.

Nakłady zbytkowne — kiedy i na jakiej zasadzie podlegają rozliczeniu?

Nakłady zbytkowne to nakłady nadające nieruchomości cechy odpowiadające szczególnym upodobaniom dokonującego — estetycznym, luksusowym, indywidualnym — niekoniecznie zwiększające jej wartość rynkową.

Przykłady nakładów zbytkownych:
— instalacja bardzo drogich materiałów wykończeniowych (marmury, egzotyczne drewno),
— budowa basenu lub sauny w nieruchomości, gdzie takie udogodnienia nie zwiększają wartości rynkowej,
— szczególne oświetlenie dekoracyjne.

Nakłady zbytkowne podlegają rozliczeniu wyłącznie wtedy, gdy rzeczywiście zwiększają wartość nieruchomości w chwili rozliczenia. Jeżeli szczególne upodobanie korzystającego nie znalazło odzwierciedlenia we wzroście wartości rynkowej — nakładu nie rozlicza się.

Jak typ nakładu wpływa na sposób rozliczenia?

Typ nakładu ma fundamentalne znaczenie dla sposobu i zakresu rozliczenia — szczególnie przy różnych statusach posiadacza:

Posiadacz samoistny w dobrej wierze (art. 226 § 1 k.c.):
— nakłady konieczne: zwrot o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach uzyskanych z rzeczy,
— nakłady inne (użyteczne, inwestycyjne): zwrot o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.

Posiadacz samoistny w złej wierze (art. 226 § 2 k.c.):
— nakłady konieczne: zwrot tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem,
— nakłady inne: brak prawa do zwrotu.

Posiadacz zależny (art. 230 k.c. w zw. z art. 226 k.c.):
— przepisy o posiadaczu samoistnym stosuje się odpowiednio,
— z uwzględnieniem szczególnych zasad wynikających z umowy (najem, dzierżawa, użyczenie).

Które nakłady podlegają rozliczeniu — ogólna zasada

Co do zasady rozliczeniu podlegają wszystkie nakłady dokonane w czasie trwania współwłasności lub innego stosunku prawnego uprawniającego do korzystania z nieruchomości — o ile spełnione są łącznie następujące warunki:

Warunek 1 — nakłady nie są przedawnione. Roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się z upływem 6 lat (art. 118 k.c.) albo — w szczególnych wypadkach — z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 k.c.).

Warunek 2 — nie doszło do podziału rzeczy do korzystania (quoad usum). Jeżeli współwłaściciele podzielili nieruchomość do korzystania i każdy korzysta ze swojej części na wyłączność, nakłady na własną część co do zasady nie podlegają rozliczeniu z art. 207 k.c. — choć mogą podlegać rozliczeniu na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia.

Warunek 3 — nakłady nie zostały skonsumowane przez korzyści z bezpłatnego użytkowania. Jeżeli wartość korzyści uzyskanych z bezpłatnego korzystania z nieruchomości przewyższa wartość nakładów — roszczenie o zwrot nakładów koniecznych nie przysługuje.

Od kiedy do kiedy liczy się nakłady podlegające rozliczeniu?

Nakłady rozlicza się od momentu powstania stosunku prawnego uprawniającego do korzystania z nieruchomości (najem, użyczenie, współwłasność, posiadanie). W przypadku działu spadku — od chwili otwarcia spadku, bo dopiero wtedy powstaje współwłasność między spadkobiercami (uchwała SN III CZP 26/78).

Momentem końcowym zgłoszenia roszczenia jest zamknięcie rozprawy o zniesienie współwłasności lub dział spadku w pierwszej instancji. Roszczenia niezgłoszone do tego momentu przepadają bezpowrotnie po uprawomocnieniu się postanowienia (art. 618 § 3 k.p.c.) — z jednym wyjątkiem: roszczenie z bezpodstawnego wzbogacenia można dochodzić w odrębnym procesie nawet po dziale.

Kto może żądać zwrotu i od kogo?

Uprawniony do żądania zwrotu jest ten, kto nakłady faktycznie poniósł — lub jego następca prawny (np. spadkobierca). Roszczenie można też przenieść w drodze przelewu.

Zobowiązanym do zwrotu jest co do zasady właściciel, który odebrał rzecz z nakładami. Kluczowe orzeczenie Sądu Najwyższego (wyrok z 19 grudnia 2006 r., V CSK 324/06) wskazuje, że jeżeli nowy właściciel zażądał wydania rzeczy, a rzecz obciążona jest nakładami — nowy właściciel jest zobowiązany do ich zwrotu bez względu na to, czy o nich wiedział.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nakłady zostały skompensowane przez korzyści z bezpłatnego użytkowania — wtedy roszczenie odpada w całości lub w części, niezależnie od tego kto jest aktualnym właścicielem.

Praktyczne wskazówki

Dokumentuj wszystkie wydatki od początku. Faktury, umowy z wykonawcami, rachunki za materiały — to podstawa każdego roszczenia o zwrot nakładów. Bez dokumentacji biegły nie ma na czym oprzeć wyceny, a ciężar dowodu spoczywa na dochodzącym zwrotu.

Rozróżniaj typy nakładów. Nakład konieczny, użyteczny i inwestycyjny podlegają różnym zasadom rozliczenia — a biegły musi dokonać ich właściwej kwalifikacji. Warto już na etapie planowania remontów zastanowić się nad ich kwalifikacją prawną.

Nie czekaj ze zgłoszeniem roszczenia. Roszczenia o nakłady przy zniesieniu współwłasności lub dziale spadku można zgłosić wyłącznie do zamknięcia rozprawy w pierwszej instancji. Po uprawomocnieniu postanowienia — roszczenie przepada.

Pamiętaj o kompensacie. Jeżeli przez lata korzystałeś z nieruchomości bezpłatnie, wartość tej korzyści może w całości pochłonąć wartość nakładów. To jeden z najczęstszych powodów oddalenia powództw o zwrot nakładów.

FAQ

Czy mogę żądać zwrotu nakładów jeżeli właściciel zmienił się po ich dokonaniu?
Tak — nowy właściciel, który odebrał nieruchomość z nakładami, jest co do zasady zobowiązany do ich zwrotu. Nie ma znaczenia, czy wiedział o nakładach przed nabyciem. Wyjątkiem jest nabywca udziału w nieruchomości — tu zasady są nieco inne.

Czy remont kuchni to nakład konieczny, użyteczny czy inwestycyjny?
Zależy od stanu wyjściowego i zakresu remontu. Naprawa zepsutej instalacji gazowej — nakład konieczny. Wymiana sprawnej kuchni na nową z wyższym standardem — nakład użyteczny lub inwestycyjny. Kwalifikacja należy do biegłego rzeczoznawcy.

Czy mogę żądać zwrotu nakładów jeśli korzystałem z nieruchomości bezpłatnie?
Możesz zgłosić roszczenie — ale sąd skompensuje wartość nakładów koniecznych z wartością korzyści uzyskanych z bezpłatnego użytkowania. Jeżeli wartość bezpłatnego użytkowania jest wyższa niż wartość nakładów — roszczenie zostanie oddalone.

Jak długo mam czas na dochodzenie zwrotu nakładów?
Zasadniczo 6 lat od poniesienia nakładu. Ale jeżeli zwróciłeś nieruchomość właścicielowi — termin skraca się do 1 roku od zwrotu. A jeżeli roszczenie ma być rozliczone przy zniesieniu współwłasności lub dziale spadku — musisz je zgłosić przed zamknięciem rozprawy w pierwszej instancji.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w sprawach dotyczących rozliczenia nakładów na nieruchomość.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na datę publikacji.