Dlaczego nie możesz zasiedzieć nieruchomości, której jesteś współwłaścicielem?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Współwłaściciel nieruchomości nie może nabyć przez zasiedzenie prawa własności całej nieruchomości — może jedynie zasiedzieć udziały należące do pozostałych współwłaścicieli, pod warunkiem spełnienia szczególnych przesłanek. Samo posiadanie całości nieruchomości przez jednego współwłaściciela, choćby trwało 30 lat, nie prowadzi do zasiedzenia, jeśli nie zostanie wyraźnie zamanifestowana wola wyzucia pozostałych z własności. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 24 lutego 2017 r. (sygn. II Ca 595/16).

Spis treści

Zasada: nie można zasiedzieć własnej nieruchomości
Skąd bierze się status współwłaściciela wbrew woli posiadacza?
Sprawa poznańska — dziedziczenie, które zniszczyło zasiedzenie
Jakie działania nie wystarczą do zasiedzenia udziałów?
Co musi zrobić współwłaściciel, żeby zasiedzieć udziały pozostałych?
FAQ

Zasada: nie można zasiedzieć własnej nieruchomości

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności do nieruchomości, której posiadacz właścicielem nie jest. Jest to z definicji nabycie cudzej własności — nie swojej. Stąd wynika fundamentalna zasada: właściciel nie może zasiedzieć nieruchomości, której jest właścicielem, a współwłaściciel nie może zasiedzieć nieruchomości jako całości.

W przypadku współwłasności sytuacja jest bardziej złożona. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej (art. 206 k.c.) — nie tylko ze swojego udziału. Oznacza to, że faktyczne władanie całą nieruchomością przez jednego współwłaściciela jest zachowaniem mieszczącym się w ramach jego uprawnień, a nie przejawem posiadania samoistnego cudzej własności.

Jak stwierdził Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 24 lutego 2017 r. (sygn. II Ca 595/16): „Wnioskodawczyni jako współwłaściciel nieruchomości nie mogła nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości jako całości, stąd wniosek w kształcie poddanym pod osąd podlegał oddaleniu.”

Skąd bierze się status współwłaściciela wbrew woli posiadacza?

W wielu sprawach o zasiedzenie posiadacz nie zdaje sobie sprawy, że w toku biegu terminu zasiedzenia stał się współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości. Dzieje się tak na skutek dziedziczenia — gdy posiadacz lub jego poprzednik prawny dziedziczy część praw do nieruchomości po jej właścicielu.

Mechanizm jest następujący: posiadacz samoistny włada nieruchomością przez lata, nie będąc jej właścicielem. W pewnym momencie właściciel nieruchomości (lub jego spadkobierca) umiera, a posiadacz — będący jego krewnym — dziedziczy część praw do tej nieruchomości. Z chwilą nabycia spadku posiadacz staje się współwłaścicielem nieruchomości, którą dotychczas samoistnie posiadał. I właśnie ta chwila zmienia radykalnie jego sytuację prawną w odniesieniu do zasiedzenia.

Sprawa poznańska — dziedziczenie, które zniszczyło zasiedzenie

Sprawa zakończona postanowieniem Sądu Okręgowego w Poznaniu (sygn. II Ca 595/16) jest modelowym przykładem tej sytuacji.

Wnioskodawczyni K. P. wraz z mężem R. P. od 1982 r. — po śmierci ciotki F. L. — posiadali samoistnie jej nieruchomość. Termin 30-letniego zasiedzenia w złej wierze upłynąłby 1 stycznia 2013 r.

Jednak w 1989 r. zmarła matka R. P. — M. P., która jako siostra F. L. była jej spadkobierczynią ustawową. R. P. odziedziczył po matce udział w nieruchomości po F. L. — i z tą chwilą stał się współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości. Kiedy R. P. zmarł w 2007 r., wnioskodawczyni odziedziczyła po nim ten udział — i sama stała się współwłaścicielką.

Sąd Okręgowy wyjaśnił konsekwencje: „Wnioskodawczyni przed upływem terminu zasiedzenia nabyła w drodze dziedziczenia udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości. (…) Wnioskodawczyni jako współwłaściciel nieruchomości nie mogła nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości jako całości.”

Ponad 30 lat faktycznego posiadania, dbania o nieruchomość, opłacania podatków — wszystko to nie doprowadziło do zasiedzenia, bo w toku biegu terminu wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości.

Jakie działania nie wystarczą do zasiedzenia udziałów?

Sąd Rejonowy w Szamotułach — a Sąd Okręgowy w Poznaniu podzielił tę ocenę — szczegółowo wyjaśnił, jakie zachowania mieszczą się w ramach uprawnień współwłaściciela i nie świadczą o posiadaniu samoistnym przekraczającym udział:

„Opłacanie podatku gruntowego, dbanie o nieruchomość czy przeprowadzanie porządków mieści się w obowiązkach współwłaściciela dbania o wspólne prawo i współposiadania całej rzeczy. Wnioskodawczyni ani R. P. nie podjęli natomiast wobec nieruchomości żadnej spektakularnej czynności faktycznej ani czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną, tym samym nie manifestowali wkroczenia w uprawnienia pozostałych współwłaścicieli.”

Innymi słowy — wszystko to, co każdy rozsądny współwłaściciel robi w stosunku do wspólnej nieruchomości, nie prowadzi do zasiedzenia udziałów pozostałych. Zasiedzenie wymaga czegoś więcej.

Co musi zrobić współwłaściciel, żeby zasiedzieć udziały pozostałych?

Zasiedzenie udziałów innych współwłaścicieli wymaga wyraźnego zamanifestowania woli władania całą nieruchomością wyłącznie dla siebie — z wykluczeniem pozostałych współwłaścicieli z wszelkich uprawnień właścicielskich.

Taką manifestacją mogą być: samodzielne dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu bez zgody i wbrew woli pozostałych współwłaścicieli (np. rozbiórka budynku, przebudowa, zmiana przeznaczenia nieruchomości), wyraźna odmowa uznania praw pozostałych współwłaścicieli, ogrodzenie nieruchomości z uniemożliwieniem dostępu innym, samodzielne zawarcie umowy dzierżawy lub najmu dotyczącej całej nieruchomości bez porozumienia z pozostałymi.

Co ciekawe — w omawianej sprawie wnioskodawczyni dokonała rozbiórki budynku na nieruchomości. Sąd jednak uznał, że nie była to wystarczająca manifestacja, gdyż nie towarzyszyło jej jednoznaczne wyłączenie pozostałych współwłaścicieli z uprawnień właścicielskich i wyraźne zakomunikowanie im tej woli.

FAQ

Czy współwłaściciel może zasiedzieć nieruchomość w jakiejkolwiek części? Tak — współwłaściciel może zasiedzieć udziały należące do pozostałych współwłaścicieli, ale nie może zasiedzieć całej nieruchomości. Wniosek o zasiedzenie musi dotyczyć konkretnego udziału, wskazywać jego wielkość i współwłaściciela, któremu ten udział przysługuje.

Co się stanie, jeśli złożę wniosek o zasiedzenie całości nieruchomości, a okaże się, że jestem współwłaścicielem? Wniosek zostanie oddalony. Sąd jest związany żądaniem wniosku — jeśli wniosek dotyczy nabycia własności całej nieruchomości, sąd nie może z urzędu stwierdzić zasiedzenia jedynie udziału. Taką sytuację ilustruje sprawa II Ca 595/16 przed Sądem Okręgowym w Poznaniu.

Czy płacenie podatku od całej nieruchomości przez jednego współwłaściciela świadczy o samoistnym posiadaniu całości? Nie. Płacenie podatku jest jednym z obowiązków wynikających ze współwłasności i mieści się w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Samo płacenie podatku nie jest manifestacją samoistnego posiadania wykraczającego poza przysługujący udział.

Kiedy mogę dowiedzieć się, że jestem współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości? Najczęściej wtedy, gdy sąd w toku postępowania o zasiedzenie bada krąg uczestników i okazuje się, że posiadacz lub jego poprzednik dziedziczył po właścicielu nieruchomości. Dlatego przed złożeniem wniosku o zasiedzenie konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego po dotychczasowym właścicielu.

Czy można jednocześnie złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku i wniosek o zasiedzenie? Tak. Możliwe jest złożenie obu wniosków — sąd zawiesi wówczas postępowanie o zasiedzenie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania spadkowego. Dopiero dysponując postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku można prawidłowo sformułować wniosek o zasiedzenie — wskazując udziały, które mają być zasiadywane, i ich aktualnych właścicieli.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.