Garaż na ziemi PKP lub Skarbu Państwa — jak zasiedzieć działkę pod blaszakiem z lat 90.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Postawienie garażu lub blaszaka na działce należącej do Skarbu Państwa, PKP lub gminy i użytkowanie go nieprzerwanie przez wymagany czas może stanowić podstawę do zasiedzenia — po spełnieniu przesłanek z art. 172 Kodeksu cywilnego i uwzględnieniu szczególnych zasad dotyczących zasiedzenia nieruchomości państwowych, które weszły w życie 1 października 1990 r.

Spis treści

Garaż na cudzej działce — posiadanie samoistne czy zależne?
Szczególne zasady zasiedzenia nieruchomości państwowych
Działki PKP — specyfika i trudności
Kazus z Poznania — blaszak przy torach od 1994 r.
Kiedy posiadanie garażu nie wystarczy do zasiedzenia?
FAQ

Garaż na cudzej działce — posiadanie samoistne czy zależne?

Sam fakt postawienia garażu lub budynku gospodarczego na cudzym gruncie nie przesądza o posiadaniu samoistnym. Decyduje całokształt okoliczności — przede wszystkim to, jak posiadacz traktował grunt pod garażem i wokół niego.

Jeżeli garaż postawiono bez żadnej umowy z właścicielem, bez płacenia czynszu, bez pytania o zgodę — i od tamtej pory posiadacz użytkował teren jak własny (ogrodzenie, dbanie o otoczenie, poszerzenie utwardzenia) — mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym. Jeżeli natomiast garaż stoi na podstawie umowy dzierżawy lub użytkowania z gminą czy PKP — posiadanie jest zależne i nie prowadzi do zasiedzenia.

Szczególne zasady zasiedzenia nieruchomości państwowych

Do 1 października 1990 r. zasiedzenie nieruchomości państwowych było niemożliwe (art. 177 k.c.). Po uchyleniu tego przepisu stało się możliwe — z mechanizmem skrócenia terminu określonym w art. 10 noweli z 1990 r.

Jeżeli garaż postawiono w 1985 r. na działce Skarbu Państwa (zła wiara, termin 30 lat), obliczenie wygląda następująco: od 1 października 1990 r. termin biegnie, ale ulega skróceniu o czas posiadania przed tą datą (5 lat), lecz nie więcej niż o połowę (15 lat). Skrócenie wynosi 5 lat. Zasiedzenie nastąpiłoby 1 października 2015 r.

Jeżeli garaż postawiono dopiero w 1994 r. — termin 30-letni upłynie w 2024 r. Wiele takich spraw jest zatem dziś aktualnych.

Działki PKP — specyfika i trudności

Działki PKP to szczególna kategoria — zarządzane przez PKP S.A. lub PKP Polskie Linie Kolejowe, często nieuregulowane prawnie, obciążone historycznymi wpisami. Zasiedzenie działki PKP jest możliwe, ale wymaga starannego ustalenia:

kto formalnie jest właścicielem działki (PKP S.A., PKP PLK, Skarb Państwa, gmina?) — bo od tego zależy, kto jest uczestnikiem postępowania; czy działka jest objęta specjalnymi ograniczeniami (strefa kolejowa, teren zamknięty); czy posiadanie było rzeczywiście samoistne, czy tolerowane przez PKP.

Kazus z Poznania — blaszak przy torach od 1994 r.

Typowa historia z wielkopolskiego podwórka. W 1994 r. mieszkaniec Poznania postawił blaszany garaż na pustostanie przy torach kolejowych w dzielnicy Wilda. Grunt formalnie należał do PKP. Posiadacz ogrodzył teren metalową siatką, utwardził dojazd płytami chodnikowymi, przez 28 lat garażował tam auto i trzymał sprzęt.

Nigdy nie zawierał żadnej umowy z PKP. Nie płacił czynszu. Pytany przez PKP, twierdził, że to jego teren.

Kluczowe pytanie w tej sprawie: czy posiadanie było rzeczywiście samoistne przez cały czas, czy PKP podejmowało wcześniej jakiekolwiek działania (np. wezwania do wydania), które mogłyby przerwać bieg zasiedzenia?

Kiedy posiadanie garażu nie wystarczy do zasiedzenia?

Posiadanie garażu nie prowadzi do zasiedzenia, gdy: posiadacz zawarł z właścicielem umowę dzierżawy lub użytkowania — nawet ustną; właściciel regularnie wzywał posiadacza do wydania terenu (co może być dowodem przerywającym bieg zasiedzenia); garaż stoi na terenie, który z mocy prawa nie może być przedmiotem zasiedzenia (np. drogi publiczne, tereny kolejowe o szczególnym statusie).

FAQ

Czy można zasiedzieć działkę PKP w Poznaniu? Tak — w odpowiednich okolicznościach. Działki PKP to nieruchomości Skarbu Państwa lub spółek kolejowych, do których stosuje się ogólne przepisy o zasiedzeniu z uwzględnieniem mechanizmu skrócenia terminu z 1990 r.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia działki PKP lub państwowej? Termin biegnie od 1 października 1990 r., ale ulega skróceniu o czas posiadania sprzed tej daty, maksymalnie o połowę wymaganego okresu (15 lat przy złej wierze).

Czy PKP może skutecznie sprzeciwić się zasiedzeniu? Tak — przez wytoczenie powództwa windykacyjnego lub inne czynności zmierzające bezpośrednio do odzyskania posiadania. Czynności te przerywają bieg zasiedzenia.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.