Gdy właściciel nie mógł bronić swojej własności — zawieszenie biegu zasiedzenia w PRL

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Bieg terminu zasiedzenia nie biegnie (lub ulega zawieszeniu) w okresie, gdy właściciel nieruchomości nie mógł skutecznie dochodzić jej wydania z powodu siły wyższej — w tym z powodu uwarunkowań politycznych i prawnych panujących w Polsce Ludowej. Zasadę tę wywiedzioną z art. 121 pkt 4 w zw. z art. 175 Kodeksu cywilnego zastosował Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 14 lipca 2016 r. (sygn. XV Ca 120/16), oddalając wniosek o zasiedzenie nieruchomości należącej przed wojną do rodziny S.

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Spis treści

Siła wyższa jako przesłanka zawieszenia biegu zasiedzenia
Kiedy właściciel nie mógł skutecznie dochodzić praw — kryteria sądowe
Sprawa poznańska — majątki rodziny S. i zawieszenie biegu zasiedzenia
Uchwała Sądu Najwyższego z 2007 r. — punkt zwrotny orzecznictwa
Konsekwencje praktyczne — kiedy Skarb Państwa nie może zasiedzieć?
FAQ

Siła wyższa jako przesłanka zawieszenia biegu zasiedzenia

Art. 175 Kodeksu cywilnego stanowi, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Jedną z przesłanek zawieszenia biegu przedawnienia jest siła wyższa — art. 121 pkt 4 k.c. stanowi, że bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może dochodzić roszczenia przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju.

Przez długi czas siłę wyższą rozumiano wąsko — jako katastrofy naturalne, stan wojenny lub inne zdarzenia fizycznie uniemożliwiające działanie. Przełom nastąpił, gdy Sąd Najwyższy zaczął stosować tę konstrukcję do specyficznych realiów Polski Ludowej — systemu prawnego i politycznego, który de facto uniemożliwiał byłym właścicielom skuteczne dochodzenie roszczeń o zwrot nieruchomości.

Kiedy właściciel nie mógł skutecznie dochodzić praw — kryteria sądowe

Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 14 lipca 2016 r. (sygn. XV Ca 120/16) szczegółowo omówił kryteria, które uzasadniają przyjęcie zawieszenia biegu zasiedzenia na podstawie art. 121 pkt 4 k.c.:

„Brak było skutecznych środków prawnych do windykacji przejętych przez Państwo składników majątku zarówno na drodze sądowej, jak i administracyjnej, a nadto właściciele ci napotykali częstokroć na liczne przeszkody w życiu zawodowym czy prywatnym, ograniczające istotnie ich aktywność życiową i jednocześnie uszczuplające ich zasoby przeznaczone na zwykłe przeżycie. Nacjonalizacja, połączona z doktrynalną deklasacją przedwojennych właścicieli ziemskich, fabrykantów czy elity finansowej w ustawiczny sposób i na każdym szczeblu aparatu rządzącego eliminowała wszelkie próby odzyskiwania majątków.”

Sąd podkreślił, że bieg zasiedzenia może biec tylko wtedy, gdy właściciel potencjalnie mógł się mu przeciwstawić: „Termin zasiedzenia tylko wtedy może biec, gdy tabularny właściciel świadomie nie sprzeciwia się korzystaniu z jego nieruchomości przez posiadacza czy nie podejmuje akcji obronnych wywodzących się z prawa własności. Tylko potencjalna możliwość przeciwdziałania posiadaniu prowadzącemu do zasiedzenia, a więc do utraty przez właściciela własności, dozwala de iure na rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia.”

Sprawa poznańska — majątki rodziny S. i zawieszenie biegu zasiedzenia

Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. XV Ca 120/16) dotyczyła nieruchomości przy ul. (…) w Poznaniu — działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, wybudowanym w 1959 r. przez poprzednika prawnego wnioskodawcy (…) SA.

Nieruchomość przed wojną należała do J. S. — majętnego bankiera, odznaczonego Orderem Odrodzenia Polski, jednego z czołowych przedstawicieli życia finansowego Poznania. Po wojnie rodzina S. spotkała się z kompleksową nacjonalizacją majątku. Spornej nieruchomości przy ul. (…) nigdy formalnie nie wywłaszczono — (…) po prostu wybudował na niej budynek bez tytułu prawnego.

Syn J. S. — K. — zmuszony był opuścić Poznań. Rodzina została zdeklasowana, pozbawiona niemal całego majątku. „K. S. z obawy przed retorsjami komunistycznej władzy przyjął postawę unikania jakiejkolwiek konfrontacji z władzą uznając, że potrzeba zagwarantowania jego najbliższym minimum poczucia bezpieczeństwa była nadrzędna wobec walki o własne prawa nawet jeśli miałoby to wiązać się z porzuceniem całego dotychczasowego standardu życia.”

W świetle tych okoliczności Sąd Okręgowy uznał, że bieg zasiedzenia na rzecz Skarbu Państwa uległ zawieszeniu do dnia 1 października 1990 r.: „Sąd I instancji uznał, iż na podstawie art. 121 pkt. 4 kodeksu cywilnego w związku z art. 175 kc doszło do zawieszenia biegu zasiedzenia i to do dnia 01 października 1990 r. a więc do czasu, kiedy z porządku prawnego wyeliminowany został przepis art. 4 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przepisy prawa cywilnego miały być tłumaczone i stosowane zgodnie z zasadami ustroju i celami (…). Sąd Odwoławczy (…) w całości podzielił przeprowadzoną ocenę dowodów i ustalenia faktyczne.”

W konsekwencji — zasiedzenie nie nastąpiło, a wniosek (…) SA o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości został oddalony.

Uchwała Sądu Najwyższego z 2007 r. — punkt zwrotny orzecznictwa

Kluczową rolę w ukształtowaniu tej linii orzeczniczej odegrała uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2007 r. (sygn. III CZP 30/07). Sąd Najwyższy sformułował w niej zasadę, że władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem prowadzącym do zasiedzenia — jednak zasiedzenie nie biegło, jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości (art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 k.c.).

Uchwała ta zerwała z wcześniejszym podejściem, które traktowało okres PRL jako neutralny z punktu widzenia zasiedzenia. Sąd Najwyższy uznał, że w realiach Polski Ludowej — przy obowiązywaniu art. 4 k.c., nakazującego interpretację przepisów na korzyść własności państwowej, przy braku kontroli sądowej nad decyzjami administracyjnymi, przy politycznej deklasacji byłych właścicieli — rzeczywista ochrona praw właścicielskich była iluzoryczna.

Konsekwencje praktyczne — kiedy Skarb Państwa nie może zasiedzieć?

Z omówionego orzeczenia i powołanego orzecznictwa wynikają następujące wnioski:

Zawieszenie biegu zasiedzenia z uwagi na siłę wyższą może nastąpić, gdy: nieruchomość została bezprawnie zajęta przez Skarb Państwa bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu, który następnie okazał się nieważny; właściciel w ówczesnych realiach politycznych i prawnych nie miał realnej możliwości skutecznego dochodzenia zwrotu nieruchomości; sytuacja właściciela miała „silne zabarwienie polityczne” — był prześladowany, deklasowany, pozbawiony możliwości ochrony swoich praw.

Ciężar wykazania tych okoliczności spoczywa na właścicielu lub jego następcach prawnych. Wystarczy wykazanie uwarunkowań historycznych i sytuacji rodziny — nie trzeba udowadniać, że konkretna próba windykacji zakończyłaby się fiaskiem.

Zawieszenie biegu zasiedzenia trwa do daty, od której właściciel mógł realnie dochodzić swoich praw — Sąd Okręgowy w Poznaniu przyjął, że jest to 1 października 1990 r., gdy uchylono art. 4 k.c.

FAQ

Czy każdy właściciel, którego nieruchomość zajął Skarb Państwa w PRL, może powołać się na zawieszenie biegu zasiedzenia? Nie każdy — konieczne jest wykazanie, że w konkretnych okolicznościach właściciel lub jego poprzednicy nie mogli skutecznie dochodzić praw. Generalnie jednak byłym właścicielom nieruchomości zajętych bezprawnie przez Skarb Państwa przysługuje to uprawnienie.

Do kiedy bieg zasiedzenia był zawieszony w stosunku do nieruchomości zajętych przez Skarb Państwa? Zgodnie z przyjętą w orzecznictwie datą — do 1 października 1990 r., gdy uchylono art. 4 k.c. i weszła w życie nowela Kodeksu cywilnego zrównująca ochronę własności państwowej i prywatnej.

Czy zawieszenie biegu zasiedzenia dotyczy tylko nieruchomości zajętych bez decyzji wywłaszczeniowej? Niekoniecznie. Zawieszenie może dotyczyć również nieruchomości objętych decyzjami, które następnie okazały się nieważne lub rażąco naruszały prawo — w takich przypadkach właściciel również nie miał realnej możliwości ich zakwestionowania w dawnym systemie.

Co się stanie ze sprawą, jeśli sąd uzna zawieszenie biegu zasiedzenia? Termin zasiedzenia biegnie od nowa od 1 października 1990 r. W przypadku złej wiary (termin 30 lat) i braku czynności przerywających zasiedzenie — Skarb Państwa mógłby zasiedzieć nieruchomość najwcześniej 1 października 2020 r. — ale pod warunkiem braku jakichkolwiek czynności właściciela przerywających bieg zasiedzenia po 1990 r.

Czy Skarb Państwa w ogóle może zasiedzieć nieruchomość prywatną? Tak — co do zasady. Uchwała Sądu Najwyższego z 2007 r. przesądziła, że posiadanie przez Skarb Państwa może prowadzić do zasiedzenia. Problem polega jednak na tym, że w wielu przypadkach bieg zasiedzenia był zawieszony lub nie rozpoczął się, co wyklucza nabycie własności.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.