Jak dziedziczenie w toku biegu zasiedzenia zmienia sytuację prawną posiadacza?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Jeżeli posiadacz samoistny lub jego poprzednik prawny dziedziczy po właścicielu nieruchomości w toku biegu terminu zasiedzenia, posiadacz staje się współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości. Od tej chwili nie może zasiedzieć jej własności jako całości — może jedynie zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 24 lutego 2017 r. (sygn. II Ca 595/16).

Spis treści

Dziedziczenie jako zdarzenie zmieniające charakter posiadania
Kiedy dziedziczenie zamienia posiadacza samoistnego we współwłaściciela?
Sprawa poznańska — trzy pokolenia i trzy zmiany statusu prawnego
Co to oznacza dla terminu zasiedzenia?
Jak uniknąć tej pułapki?
FAQ

Dziedziczenie jako zdarzenie zmieniające charakter posiadania

Bieg terminu zasiedzenia może być przerwany lub zmodyfikowany przez różne zdarzenia prawne. Jednym z najrzadziej dostrzeganych — a jednocześnie najdotkliwszych — jest dziedziczenie przez posiadacza samoistnego po właścicielu zasiadywanej nieruchomości.

W momencie gdy posiadacz nabywa w drodze dziedziczenia jakikolwiek udział w zasiadywanej nieruchomości, jego status prawny zmienia się radykalnie. Przestaje być wyłącznie posiadaczem samoistnym i staje się jednocześnie współwłaścicielem. A współwłaściciel — jak wykazano we wcześniejszym artykule — podlega szczególnym wymaganiom przy zasiedzeniu udziałów pozostałych współwłaścicieli.

To zdarzenie jest szczególnie podstępne, bo posiadacz zwykle nie zdaje sobie z niego sprawy. Nie przeprowadził postępowania spadkowego, nie dostał żadnego dokumentu potwierdzającego nabycie udziału — a mimo to z mocy samego prawa, z chwilą otwarcia spadku, stał się współwłaścicielem. Nie wie o tym, nadal zachowuje się jak samoistny posiadacz całości — i buduje fałszywe poczucie bezpieczeństwa aż do chwili, gdy sąd odmówi stwierdzenia zasiedzenia.

Kiedy dziedziczenie zamienia posiadacza samoistnego we współwłaściciela?

Do tej sytuacji dochodzi, gdy spełnione są łącznie dwa warunki: posiadacz samoistny (lub jego poprzednik prawny — rodzic, małżonek) jest krewnym właściciela nieruchomości w stopniu uprawniającym do dziedziczenia ustawowego, oraz właściciel nieruchomości umiera w toku biegu terminu zasiedzenia bez pozostawienia testamentu wyłączającego tego posiadacza od dziedziczenia.

Z chwilą śmierci właściciela spadek otwiera się automatycznie (art. 924 k.c.), a spadkobiercy nabywają go z mocy prawa (art. 925 k.c.) — bez konieczności składania jakichkolwiek oświadczeń czy przeprowadzania postępowań. Posiadacz staje się współwłaścicielem natychmiast, nawet jeśli o śmierci właściciela nie wiedział i nawet jeśli nie złożył żadnego oświadczenia o przyjęciu spadku.

Sprawa poznańska — trzy pokolenia i trzy zmiany statusu prawnego

Sprawa zakończona postanowieniem Sądu Okręgowego w Poznaniu (sygn. II Ca 595/16) jest przykładem wyjątkowo skomplikowanego łańcucha zdarzeń, w którym dziedziczenie wielokrotnie zmieniało status prawny posiadaczy.

1982 r. — Śmierć F. L., właścicielki nieruchomości. Wnioskodawczyni K. P. i jej mąż R. P. obejmują nieruchomość w posiadanie samoistne w złej wierze. Na tym etapie są wyłącznie posiadaczami — nie mają żadnego tytułu prawnego do nieruchomości.

1989 r. — Śmierć M. P., matki R. P., która była siostrą F. L. i jej spadkobierczynią ustawową. Z chwilą jej śmierci R. P. — jako jedyny spadkobierca swojej matki — odziedziczył po niej udział w nieruchomości F. L. R. P. stał się współwłaścicielem zasiadywanej przez siebie nieruchomości. Od tej chwili jego posiadanie całości nieruchomości podlegało szczególnym wymaganiom charakterystycznym dla zasiedzenia udziałów przez współwłaściciela.

2007 r. — Śmierć R. P. Wnioskodawczyni K. P. jako jego jedyna spadkobierczyni odziedziczyła zarówno posiadanie nieruchomości, jak i udział we współwłasności, który R. P. wcześniej nabył. Od tej chwili ona sama stała się współwłaścicielką zasiadywanej nieruchomości.

Sąd Okręgowy sformułował tę chronologię następująco: „W świetle reguł dziedziczenia ustawowego matka R. P. M. P. jako siostra F. L. była jedną z jej spadkobierczyń. M. P. zmarła w 1989 r. Do kręgu spadkobierców ustawowych po niej należał jej syn R. P., który z tą chwilą stał się współwłaścicielem nieruchomości. R. P. zmarł w 2007 r. Jego spadkobiercami ustawowymi była wnioskodawczyni wraz z dziećmi. Z chwilą śmierci R. P. — przed upływem terminu zasiedzenia — wnioskodawczyni nabyła zatem udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości.”

Co to oznacza dla terminu zasiedzenia?

Nabycie udziału we współwłasności w toku biegu zasiedzenia nie przerywa samego biegu terminu — termin nadal biegnie. Zmienia się jednak charakter tego, co posiadacz może zasiedzieć.

Przed nabyciem udziału we współwłasności — posiadacz mógł zasiedzieć własność całej nieruchomości.

Po nabyciu udziału we współwłasności — posiadacz może zasiedzieć już tylko udziały pozostałych współwłaścicieli. I to pod surowszymi warunkami: musi wyraźnie zamanifestować wolę wyłącznego władania całością, w sposób widoczny dla pozostałych współwłaścicieli.

W omawianej sprawie wniosek dotyczył nabycia własności całej nieruchomości — a nie udziałów pozostałych współwłaścicieli. Ponieważ wnioskodawczyni była już współwłaścicielem, wniosek w takim kształcie musiał zostać oddalony.

Sąd wskazał przy tym, że wnioskodawczyni miała możliwość złożenia wniosku o zasiedzenie udziałów — ale tego nie zrobiła i nie widziała takiej potrzeby: „Status współwłaściciela nieruchomości nie pozbawia natomiast wnioskodawczyni możliwości nabycia przez zasiedzenie udziałów we współwłasności przysługujących pozostałym współwłaścicielom. Takiego wniosku jednak wnioskodawczyni nie sformułowała.”

Jak uniknąć tej pułapki?

Posiadacz samoistny nieruchomości, który ma jakiekolwiek powiązania rodzinne z jej właścicielem, powinien przed złożeniem wniosku o zasiedzenie zbadać swój status prawny wobec zasiadywanej nieruchomości — czy nie stał się jej współwłaścicielem na skutek dziedziczenia.

W tym celu niezbędne jest ustalenie: kto był właścicielem nieruchomości, kiedy i w jakiej kolejności umierali członkowie jego rodziny, kto dziedziczył po każdym z nich i czy posiadacz lub jego poprzednicy znaleźli się w kręgu spadkobierców.

Jeśli okaże się, że posiadacz jest już współwłaścicielem — wniosek o zasiedzenie musi być sformułowany odpowiednio: jako żądanie zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli, z podaniem ich wielkości i wskazaniem osób, którym udziały te przysługują. Warunkiem jest uprzednie przeprowadzenie postępowania spadkowego po pierwotnym właścicielu.

FAQ

Czy można zasiedzieć nieruchomość po śmierci jej właściciela, jeśli jest się jego krewnym? Tak, ale pod warunkiem, że posiadacz nie dziedziczy po tym właścicielu. Jeśli dziedziczy — staje się współwłaścicielem i może zasiedzieć już tylko udziały pozostałych współwłaścicieli, pod surowszymi warunkami.

Jak sprawdzić, czy jestem współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości? Należy ustalić, kto był właścicielem nieruchomości, kiedy i po kim nastąpiły zgony w jego rodzinie, oraz czy posiadacz lub jego poprzednicy prawni dziedziczyli po właścicielu lub jego spadkobiercach. Najskuteczniejszą metodą jest przeprowadzenie postępowania spadkowego po pierwotnym właścicielu.

Czy dziedziczenie udziału we współwłasności przerywa bieg zasiedzenia? Nie przerywa biegu terminu zasiedzenia. Zmienia jednak charakter tego, co posiadacz może zasiedzieć — z całości nieruchomości na udziały pozostałych współwłaścicieli — i zaostrza wymagania dotyczące manifestacji posiadania samoistnego.

Co zrobić, jeśli okaże się, że jestem już współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości? Należy zmodyfikować strategię: zamiast wniosku o zasiedzenie własności całości, złożyć wniosek o zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli. Wymaga to uprzedniego przeprowadzenia postępowania spadkowego i ustalenia wielkości udziałów.

Czy dzieci posiadacza dziedziczą jego posiadanie samoistne? Tak — posiadanie samoistne podlega dziedziczeniu z mocy prawa, z chwilą otwarcia spadku, bez konieczności faktycznego objęcia nieruchomości we władanie przez spadkobierców. Jednocześnie spadkobiercy dziedziczą posiadanie w takich częściach, w jakich dziedziczą spadek.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.