Jak krok po kroku obliczyć termin zasiedzenia nieruchomości Skarbu Państwa gdy posiadanie zaczęło się przed 1990 r.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Termin zasiedzenia nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa liczy się od 1 października 1990 r. i ulega skróceniu o czas posiadania sprzed tej daty, lecz nie więcej niż o połowę. Dla posiadania w złej wierze maksymalne skrócenie wynosi 15 lat — zasiedzenie nastąpi zatem najwcześniej 1 października 2005 r. Mechanizm wynikający z art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny zilustrował Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2014 r. (sygn. II Ca 994/13).

Spis treści

Dlaczego nieruchomości państwowe rządzą się innymi zasadami?
Trzy etapy posiadania — jak je rozpoznać?
Krok po kroku — jak obliczyć termin zasiedzenia?
Przykład z orzecznictwa poznańskiego — sprawa z Złotowa
Pułapka: gdy nieruchomość zmieniła właściciela przed 1990 r.
FAQ

Dlaczego nieruchomości państwowe rządzą się innymi zasadami?

Od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r. obowiązywał art. 177 Kodeksu cywilnego, który całkowicie wyłączał możliwość zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność państwową. Niezależnie od tego, jak długo posiadacz samoistny faktycznie władał nieruchomością państwową — zasiedzenie nie mogło nastąpić.

Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny uchyliła ten przepis z dniem 1 października 1990 r. Jednocześnie w art. 10 wprowadziła przepis przejściowy: „Jeżeli przed wejściem w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia w życie ustawy; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.”

Przepis ten jest kluczowy dla tysięcy spraw o zasiedzenie nieruchomości, które przez dziesięciolecia były w posiadaniu prywatnych osób, a formalnie stanowiły własność Skarbu Państwa.

Trzy etapy posiadania — jak je rozpoznać?

W sprawach dotyczących zasiedzenia nieruchomości państwowych w praktyce wyróżniamy trzy możliwe etapy posiadania:

Etap I — posiadanie przed wpisem Skarbu Państwa. Posiadacz obejmuje nieruchomość w posiadanie samoistne, gdy formalnie nie jest jeszcze własnością Skarbu Państwa lub gdy nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej. Ten etap może biec normalnie na potrzeby obliczania terminu, choć art. 177 k.c. i tak blokował zasiedzenie nieruchomości państwowych.

Etap II — posiadanie w okresie obowiązywania art. 177 k.c. (1 stycznia 1965 r. – 1 października 1990 r.). W tym czasie zasiedzenie nieruchomości państwowej było niemożliwe. Czas posiadania nie biegł — ale może być zaliczony na potrzeby skrócenia terminu po 1 października 1990 r.

Etap III — posiadanie po 1 października 1990 r. Od tej daty termin zasiedzenia biegnie, ale ulega skróceniu zgodnie z art. 10 noweli.

Krok po kroku — jak obliczyć termin zasiedzenia?

Krok 1: Ustal datę objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. To punkt startowy. Może to być data zamieszkania, objęcia w użytkowanie rolne, wybudowania budynku — w zależności od okoliczności.

Krok 2: Ustal, czy posiadanie trwało w złej czy dobrej wierze. W zdecydowanej większości przypadków — zła wiara, bo nieruchomość zajmowano bez aktu notarialnego lub bez żadnego tytułu prawnego. Termin zasiedzenia wynosi wówczas 30 lat.

Krok 3: Oblicz czas posiadania, który upłynął przed 1 października 1990 r. Jest to czas faktycznego posiadania od daty objęcia nieruchomości do dnia 1 października 1990 r.

Krok 4: Zastosuj maksymalne skrócenie — nie więcej niż połowa terminu zasiedzenia. Dla złej wiary (30 lat) maksymalne skrócenie wynosi 15 lat. Jeżeli posiadanie przed 1990 r. trwało krócej niż 15 lat — zaliczamy tyle, ile trwało. Jeżeli trwało dłużej — zaliczamy tylko 15 lat.

Krok 5: Oblicz datę zasiedzenia. Data zasiedzenia = 1 październik 1990 r. + (30 lat − skrócenie).

Przykład podstawowy: posiadanie od 1960 r. w złej wierze. Do 1 października 1990 r. upłynęło 30 lat — ale skrócenie nie może przekroczyć 15 lat. Zasiedzenie = 1 październik 1990 r. + 15 lat = 1 październik 2005 r.

Przykład z orzecznictwa poznańskiego — sprawa ze Złotowa

Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2014 r. (sygn. II Ca 994/13) przeprowadził dokładnie taki rachunek.

Małżonkowie O. objęli nieruchomość w miejscowości N. koło Złotowa w posiadanie samoistne w złej wierze w styczniu 1967 r.

Od 31 grudnia 1979 r. nieruchomość figurowała w księdze wieczystej jako własność Skarbu Państwa (wpis na podstawie decyzji z 27 grudnia 1978 r.).

Sąd Okręgowy przeprowadził obliczenie w następujący sposób:

Posiadanie samoistne trwało od stycznia 1967 r. do 31 grudnia 1979 r. — 12 lat (do daty wpisu Skarbu Państwa). W okresie od 31 grudnia 1979 r. do 1 października 1990 r. nieruchomość była własnością państwową — 10 lat i 9 miesięcy.

Łączny czas posiadania przed 1 października 1990 r.: ok. 22 lata i 9 miesięcy — ale skrócenie terminu nie może przekroczyć połowy 30-letniego terminu, czyli 15 lat.

„W rozpoznawanej sprawie 30-letni termin minąłby 1 października 2020 r. Od tego okresu należy odjąć czas posiadania samoistnego przed wejściem w życie ww. ustawy, ale nie więcej niż połowę, czyli 15 lat. Stąd data zasiedzenia to dzień 1 października 2005 r.”

Ponieważ w dniu 1 października 2005 r. żył jeszcze mąż wnioskodawczyni J. O., Sąd Okręgowy stwierdził zasiedzenie na rzecz obojga małżonków do wspólności ustawowej — zmieniając tym samym orzeczenie Sądu Rejonowego, który błędnie obliczył termin.

Pułapka: gdy nieruchomość zmieniła właściciela przed 1990 r.

Sprawa ze Złotowa ilustruje też ważny problem: co jeśli nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa już w trakcie trwania posiadania samoistnego przez prywatną osobę?

Sąd Rejonowy początkowo błędnie obliczył termin, licząc jedynie od daty wpisu Skarbu Państwa w księdze wieczystej (31 grudnia 1979 r.) i ignorując wcześniejszy okres posiadania. Sąd Okręgowy skorygował ten błąd — uwzględniając cały czas posiadania samoistnego od 1967 r.

Wniosek praktyczny: przy obliczaniu terminu zasiedzenia nieruchomości państwowej zawsze należy ustalić, od kiedy faktycznie posiadacz objął nieruchomość w posiadanie samoistne — nawet jeśli w tym czasie nie była jeszcze własnością państwową. Ten wcześniejszy okres posiadania może zostać zaliczony na potrzeby skrócenia terminu.

FAQ

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia nieruchomości Skarbu Państwa? Od 1 października 1990 r. — daty wejścia w życie ustawy uchylającej art. 177 k.c. Termin ulega skróceniu o czas posiadania sprzed tej daty, ale nie więcej niż o połowę wymaganego terminu.

Ile wynosi maksymalne skrócenie terminu zasiedzenia nieruchomości państwowej? Dla posiadania w złej wierze (termin 30 lat) — maksymalnie 15 lat. Dla posiadania w dobrej wierze (termin 20 lat) — maksymalnie 10 lat.

Kiedy najwcześniej można było zasiedzieć nieruchomość Skarbu Państwa? Najwcześniej 1 października 2005 r. — przy złej wierze i posiadaniu trwającym co najmniej 15 lat przed 1 października 1990 r. Przy dobrej wierze najwcześniej 1 października 2000 r.

Czy posiadanie sprzed 1965 r. (przed wejściem Kodeksu cywilnego) jest zaliczane? Tak — czas posiadania przed 1 stycznia 1965 r. również może być uwzględniany przy obliczaniu skrócenia terminu. Ograniczenie wynosi jednak zawsze maksymalnie połowę wymaganego terminu.

Co jeśli posiadacz samoistny zmarł przed 1 października 2005 r.? Jeżeli termin zasiedzenia upłynął po śmierci posiadacza — zasiedzenie nastąpiło na jego rzecz pośmiertnie. Jego spadkobiercy mogą złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia na rzecz osoby nieżyjącej, a następnie przeprowadzić postępowanie spadkowe. W takim przypadku nie płacą podatku od zasiedzenia (7%) — obowiązuje wyłącznie podatek od spadków i darowizn.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.