Kiedy prowadzenie nieruchomości nie oznacza posiadania samoistnego — granica między zarządem a zasiedzeniem

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Współwłaściciel nieruchomości, który faktycznie nią zarządza za milczącą zgodą pozostałych współwłaścicieli, nie jest samoistnym posiadaczem ich udziałów — lecz zarządcą działającym w ramach uprawnienia z art. 205 k.c. Prowadzenie nieruchomości, ponoszenie kosztów jej utrzymania i podejmowanie bieżących decyzji nie stanowi manifestacji woli wyzucia pozostałych ze współwłasności. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 9 września 2016 r. (sygn. XV Ca 435/16).

Spis treści

Dwie twarze władania nieruchomością — zarząd i posiadanie samoistne
Milcząca akceptacja pozostałych a posiadanie samoistne całości
Sprawa poznańska — teściowa „akceptuje decyzje”, ale nie wyzbywa się współwłasności
Jak odróżnić zarząd od posiadania samoistnego?
Co musi zrobić współwłaściciel, żeby skutecznie rozszerzyć posiadanie?
FAQ

Dwie twarze władania nieruchomością — zarząd i posiadanie samoistne

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do posiadania całej nieruchomości i korzystania z niej w zakresie, jaki daje się pogodzić z analogicznymi uprawnieniami pozostałych (art. 206 k.c.). Ma też obowiązek dbania o wspólną własność (art. 209 k.c.) i obowiązek współdziałania w zarządzie (art. 200 k.c.). Co więcej, większość współwłaścicieli może powierzyć zarząd nieruchomością jednemu z nich (art. 205 k.c.).

W praktyce oznacza to, że gdy jeden współwłaściciel mieszka na nieruchomości, opłaca rachunki, decyduje o remontach, a pozostali mieszkają gdzie indziej i nie reagują — to zachowanie mieści się w granicach uprawnień współwłaścicielskich zarządcy. Nie jest to posiadanie samoistne cudzych udziałów.

Jak sformułował to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 9 września 2016 r. (sygn. XV Ca 435/16): „Skoro współspadkobierca jest generalnie uprawniony do posiadania całej nieruchomości spadkowej, to gdy inny współspadkobierca nie wykonuje współposiadania, nie można automatycznie w każdym przypadku przyjmować, że posiadacz całości realizuje swe prawo własności odnośnie przysługującej mu idealnej części nieruchomości, a w stosunku do pozostałej części jest posiadaczem samoistnym.”

Milcząca akceptacja pozostałych a posiadanie samoistne całości

Szczególnie pouczający jest w omawianej sprawie wątek relacji z teściową J. K. po śmierci teścia. Wnioskodawczyni zeznała, że po śmierci teścia to ona i mąż podejmowali decyzje dotyczące nieruchomości, a teściowa „je akceptowała”, twierdząc, że są „u siebie” i mają robić co uważają.

Na pozór wygląda to jak wyraźne uznanie przez teściową, że nieruchomość należy do młodych. Sąd Okręgowy wyjaśnił jednak, dlaczego taka interpretacja jest błędna:

„W sytuacji, gdy nieruchomość — według zapowiedzi teściów wnioskodawczyni — miała przypaść S. i W. K. dopiero po ich śmierci, a co za tym idzie, dopiero w tym czasie mogli mieć oni wewnętrzne przekonanie, że wykonując uprawnienia właścicielskie posiadają nieruchomość dla siebie, postawa J. K. powinna być interpretowana jedynie jako powierzenie synowi zarządu wspólną nieruchomością (art. 205 k.c.), nie zaś wyzbycie się na rzecz syna i synowej samoistnego posiadania.”

Innymi słowy — teściowa oddała synowi zarząd, nie własność. Współwłaściciel może powierzyć zarząd innemu współwłaścicielowi bez utraty swojego udziału. Akceptacja decyzji zarządcy nie jest zrzeczeniem się posiadania samoistnego.

Sprawa poznańska — fakty i ich prawna kwalifikacja

W sprawie XV Ca 435/16 stan faktyczny był następujący: rodzina K. zamieszkiwała nieruchomość od lat 50. XX w. Po śmierci teścia w 1984 r. główny ciężar utrzymania nieruchomości spoczął na wnioskodawczyni i jej mężu. Teściowa mieszkała z nimi, dokładała się z renty do kosztów remontów i podatków. Po śmierci teściowej w 1994 r. mąż wnioskodawczyni stał się współwłaścicielem nieruchomości w ½ części na podstawie dziedziczenia.

Wnioskodawczyni domagała się stwierdzenia zasiedzenia całości nieruchomości z dniem 12 października 2014 r. — licząc 30-letni termin od śmierci teścia w 1984 r.

Sąd uznał, że zarówno wnioskodawczyni, jak i jej mąż nie mieli woli posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie przed śmiercią teściowej w 1994 r. Potwierdzały to ich własne zeznania: za życia teściów pytali o zgodę na remonty, a nieruchomość miała stać się ich własnością „po śmierci teściów”. Sama wnioskodawczyni wskazała, że myśleli, że „to będzie nasze po ich śmierci” — a więc dopiero po ich śmierci, nie wcześniej.

Sąd Okręgowy stwierdził wprost: „Nie można racjonalnie zakładać, aby towarzyszył im zamiar posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie, z pominięciem teściowej wnioskodawczyni.”

Jak odróżnić zarząd od posiadania samoistnego?

Granica jest subtelna, ale orzecznictwo Sądu Najwyższego formułuje ją następująco: „O posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości — w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli — nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień, ponoszenia ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrycie przez niego kosztów budowy lub modernizacji budynku” (postanowienia SN z 7.01.2009r., II CSK 405/08; z 11.10.2002r., I CKN 1009/00; z 20.10.1997r., II CKN 408/97 — przywołane w omawianym orzeczeniu).

Zarząd nieruchomością, opłacanie podatków, remonty, dbanie o stan budynku — to wszystko są zachowania, do których współwłaściciel jest uprawniony lub wręcz zobowiązany. Sąd nie może automatycznie wywieść z tych faktów posiadania samoistnego cudzych udziałów.

Posiadanie samoistne cudzych udziałów musi być aktywnie zamanifestowane na zewnątrz — w sposób, który nie pozostawia wątpliwości, że posiadacz wkroczył w sferę uprawnień pozostałych współwłaścicieli i domaga się ich wykluczenia.

Co musi zrobić współwłaściciel, żeby skutecznie rozszerzyć posiadanie?

Sąd Okręgowy w Poznaniu, powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, sformułował wymóg następująco: „Współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania i wyraźnie uzewnętrznił tę zmianę zarówno wobec otoczenia, jak i — przede wszystkim — wobec współwłaściciela, do którego należał ten udział.”

Zmiana tytułu posiadania musi być: wyraźna i jednoznaczna, uzewnętrzniona — nie tylko wewnętrznie przez posiadacza, ale zauważalna dla otoczenia, a przede wszystkim zakomunikowana pozostałym współwłaścicielom.

Jak wskazał sąd: „Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się jedynie na zmianę swej woli, a więc elementu subiektywnego.”

FAQ

Czy zarządca nieruchomości ustanowiony przez pozostałych współwłaścicieli może zasiedzieć ich udziały? Nie — dopóki zarządca działa w ramach powierzonego mu zarządu (art. 205 k.c.), jego posiadanie ma charakter zależny wobec pozostałych współwłaścicieli. Zasiedzenie byłoby możliwe dopiero po wyraźnym zamanifestowaniu woli władania całością dla siebie, z wykluczeniem mocodawców.

Czy opłacanie podatków za całą nieruchomość przez jednego współwłaściciela jest manifestacją samoistnego posiadania? Nie. Płacenie podatków jest obowiązkiem każdego współwłaściciela wynikającym z art. 207 k.c. i nie świadczy o posiadaniu samoistnym cudzych udziałów.

Czy pokrycie kosztów remontu lub rozbudowy budynku przez jednego współwłaściciela pozwala mu zasiedzieć udziały pozostałych? Nie. Sąd Najwyższy wprost przesądził, że nawet pokrycie kosztów budowy lub modernizacji budynku nie przesądza o posiadaniu samoistnym cudzych udziałów.

Od kiedy liczy się bieg zasiedzenia, gdy posiadacz był wcześniej zarządcą? Od chwili, gdy zarządca wyraźnie zamanifestował wobec pozostałych współwłaścicieli wolę władania całością dla siebie — a więc od momentu zmiany tytułu posiadania z zależnego na samoistne.

Czy milczenie pozostałych współwłaścicieli przez wiele lat może być uznane za zgodę na zasiedzenie ich udziałów? Nie. Milczenie i brak zainteresowania nieruchomością przez pozostałych współwłaścicieli nie jest porzuceniem posiadania ani zgodą na zasiedzenie. Konieczna jest aktywna manifestacja woli wyłącznego władania przez posiadacza.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.