Nakłady na nieruchomość w dobrej i złej wierze — jak status posiadacza wpływa na zakres roszczeń?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych zalecamy konsultację z radcą prawnym lub adwokatem.

Ten sam remont — dwa różne roszczenia. Jeżeli przeprowadziłeś go w dobrej wierze — możesz żądać zwrotu nakładów użytecznych w pełnej wartości wzrostu nieruchomości. Jeżeli w złej — tracisz prawo do nakładów użytecznych całkowicie, a nakłady konieczne dostaniesz tylko o tyle, o ile właściciel jest bezpodstawnie wzbogacony. Chwila, w której dobra wiara zamienia się w złą — ma zatem ogromne znaczenie finansowe. I bywa zaskakująco trudna do precyzyjnego ustalenia.

Spis treści

Co to jest dobra wiara posiadacza?
Co to jest zła wiara posiadacza?
Chwila graniczna — kiedy dobra wiara zamienia się w złą?
Nakłady w dobrej wierze — pełny zakres roszczeń
Nakłady w złej wierze — drastyczne ograniczenie
Nakłady dokonane po wytoczeniu powództwa eksmisyjnego
Jak sąd ocenia dobrą i złą wiarę — ciężar dowodu
Dobra wiara a status posiadacza samoistnego i zależnego
Przejście z dobrej do złej wiary — co z nakładami z obu okresów?
Przykład z praktyki — sprawa XVIII C 41/15
FAQ

Co to jest dobra wiara posiadacza?

Dobra wiara posiadacza oznacza jego usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo do posiadania nieruchomości — prawo własności lub inne prawo uprawniające do korzystania.

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto:
— nabył nieruchomość w drodze umowy, nie wiedząc o wadzie tytułu nabycia,
— posiada nieruchomość w przekonaniu, że właściciel wyraził zgodę na korzystanie,
— budował na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na niego własność,
— korzysta z nieruchomości na podstawie umowy, której wygaśnięcia nie był świadomy.

Dobra wiara jest domniemana — przepis art. 7 k.c. stanowi, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Ciężar obalenia tego domniemania spoczywa na tym, kto twierdzi że posiadacz działał w złej wierze.

Co to jest zła wiara posiadacza?

Zła wiara posiadacza oznacza wiedzę lub możliwość łatwego dowiedzenia się, że posiadaczowi nie przysługuje prawo do posiadania nieruchomości.

Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto:
— wie, że nie jest właścicielem i nie ma żadnego tytułu do korzystania,
— korzysta z nieruchomości wbrew wyraźnemu zakazowi właściciela,
— pozostaje w nieruchomości po wypowiedzeniu umowy uprawniającej do korzystania,
— z łatwością mógł się dowiedzieć o wadzie swojego tytułu, ale tego nie uczynił.

Zła wiara nie wymaga aktywnej nieuczciwości — wystarczy rażące niedbalstwo (lekkomyślne ignorowanie łatwo dostępnych informacji o braku tytułu).

Chwila graniczna — kiedy dobra wiara zamienia się w złą?

W praktyce kluczowe jest ustalenie momentu, w którym posiadacz przeszedł z dobrej wiary do złej. Od tej chwili zaczyna obowiązywać surowszy reżim z art. 226 § 2 k.c.

Typowe momenty przejścia z dobrej do złej wiary:
— wypowiedzenie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia — od chwili upływu terminu wypowiedzenia posiadacz wie, że nie ma tytułu,
— wytoczenie powództwa eksmisyjnego — doręczenie pozwu jest momentem, od którego posiadacz z pewnością wie o roszczeniu właściciela,
— doręczenie wezwania do wydania nieruchomości — formalne wezwanie właściciela eliminuje dobrą wiarę,
— doręczenie postanowienia sądu potwierdzającego brak prawa posiadacza.

W sprawie SO Poznań XVIII C 41/15 sąd wyraźnie ustalił: brat był posiadaczem zależnym w dobrej wierze do momentu doręczenia mu pism pozwanej z dnia 20 stycznia 2009 r. z wypowiedzeniem umów użyczenia i upływem wskazanych w nich terminów. Od tego momentu — posiadacz w złej wierze.

Nakłady w dobrej wierze — pełny zakres roszczeń

Artykuł 226 § 1 k.c. przewiduje dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze:

Nakłady konieczne: zwrot o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach uzyskanych z rzeczy (mechanizm kompensaty opisany w artykule 5 tej serii).

Nakłady inne (użyteczne, inwestycyjne): zwrot o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Roszczenie nie jest pomniejszane o korzyści z bezpłatnego użytkowania — posiadacz w dobrej wierze dostaje pełną wartość wzrostu nieruchomości.

Posiadacz w dobrej wierze jest zatem traktowany przez prawo łagodniej — bo działał w usprawiedliwionym przekonaniu o legalności swojego posiadania.

Nakłady w złej wierze — drastyczne ograniczenie

Artykuł 226 § 2 k.c. traktuje posiadacza samoistnego w złej wierze drastycznie:

Nakłady konieczne: zwrot tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. To węższe kryterium — nie wystarczy sam fakt poniesienia nakładu koniecznego, konieczne jest bezpodstawne wzbogacenie właściciela.

Nakłady inne (użyteczne, inwestycyjne): brak prawa do zwrotu w ogóle.

Posiadacz w złej wierze, który wyremontował cudzą nieruchomość podnosząc jej wartość o 200 000 zł — nie dostanie zwrotu tej kwoty. Straci te nakłady bezpowrotnie. Jedyne co może uratować to nakłady konieczne — i tylko w zakresie bezpodstawnego wzbogacenia właściciela.

Nakłady dokonane po wytoczeniu powództwa eksmisyjnego

Artykuł 226 § 1 zd. 2 k.c. przewiduje szczególne ograniczenie dla posiadacza w dobrej wierze:

„Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.”

Oznacza to: nawet posiadacz w dobrej wierze, który po doręczeniu pozwu eksmisyjnego dokonywał nakładów użytecznych lub inwestycyjnych — traci prawo do ich zwrotu. Pozostaje mu jedynie roszczenie o nakłady konieczne.

Logika jest oczywista: po wytoczeniu powództwa posiadacz wie, że jego posiadanie może ustać. Nakłady użyteczne lub inwestycyjne po tej chwili są czynione na własne ryzyko.

Jak sąd ocenia dobrą i złą wiarę — ciężar dowodu

Jak wskazano — dobra wiara jest domniemana (art. 7 k.c.). Ciężar dowodu złej wiary spoczywa na właścicielu, który twierdzi że posiadacz działał w złej wierze.

Dowody złej wiary:
— dokumenty pokazujące, że posiadacz był informowany o braku tytułu (pisma, wypowiedzenia, wezwania),
— zeznania świadków wskazujące na wiedzę posiadacza,
— zachowanie posiadacza wskazujące na świadomość braku tytułu (np. unikanie kontaktu z właścicielem, ukrywanie faktu korzystania).

Sąd ocenia dobrą i złą wiarę subiektywnie — według wiedzy i możliwości posiadacza w konkretnych okolicznościach. Nie ma automatyzmu — każda sprawa wymaga indywidualnej oceny.

Dobra wiara a status posiadacza samoistnego i zależnego

Rozróżnienie dobra/zła wiara stosuje się zarówno do posiadacza samoistnego, jak i zależnego (przez art. 230 k.c.). Dla posiadacza zależnego — np. najemcy czy biorącego w użyczenie — zasada jest analogiczna:

— posiadanie w ramach ważnej umowy = dobra wiara,
— posiadanie po wygaśnięciu umowy (mimo wypowiedzenia) = zła wiara.

W sprawie XVIII C 41/15 sąd ustalił, że brat jako posiadacz zależny był w dobrej wierze do momentu wypowiedzenia umów użyczenia — bo korzystał z nieruchomości za wiedzą i zgodą właścicieli. Po wypowiedzeniu — zła wiara.

Przejście z dobrej do złej wiary — co z nakładami z obu okresów?

Jeżeli posiadacz dokonywał nakładów w obu okresach — przed i po przejściu z dobrej do złej wiary — każdy okres rozlicza się według własnych zasad:

— nakłady poniesione w dobrej wierze: art. 226 § 1 k.c. — pełny zakres,
— nakłady poniesione w złej wierze: art. 226 § 2 k.c. — tylko konieczne i tylko w zakresie bezpodstawnego wzbogacenia.

Biegły musi zatem ustalić nie tylko wartość nakładów, ale też ich chronologię — kiedy każdy z nich był poniesiony — aby możliwe było prawidłowe rozliczenie.

Przykład z praktyki — sprawa XVIII C 41/15

W sprawie XVIII C 41/15 sąd ustalił następujące okresy:

Okres I (dobra wiara): od 1978/1980 r. do 20 stycznia 2009 r. (daty wypowiedzenia umów użyczenia przez siostrę). W tym czasie brat był posiadaczem zależnym w dobrej wierze — korzystał z nieruchomości za wiedzą i zgodą właścicieli.

Okres II (zła wiara): od upływu terminów wypowiedzenia umów (lipiec/sierpień 2009 r.) do chwili orzekania (2019 r.). Od tego momentu brat wiedział, że korzysta bezumownie. Nowe nakłady ponoszone po tej chwili mogłyby być rozliczone tylko jako konieczne i tylko w zakresie bezpodstawnego wzbogacenia siostry.

W praktyce roszczenie brata dotyczyło nakładów z okresu I — i zostało oddalone nie ze względu na złą wiarę, lecz ze względu na kompensatę korzyści z bezpłatnego użytkowania przewyższającą wartość nakładów.

FAQ

Czy mogę być w dobrej wierze jeżeli wiem, że nieruchomość jest cudzą własnością?
Tak — dobra wiara przy posiadaczu zależnym oznacza przekonanie o posiadaniu ważnego tytułu do korzystania (umowy, zgody właściciela), nie koniecznie przekonanie o byciu właścicielem. Najemca wie, że nieruchomość jest cudzą własnością — a mimo to działa w dobrej wierze, bo ma ważną umowę najmu.

Kiedy dokładnie traci się dobrą wiarę przy użyczeniu?
Z chwilą upływu terminu wypowiedzenia umowy użyczenia — bo od tego momentu wiadomo, że korzystanie jest bezumowne. Samo otrzymanie pisma z wypowiedzeniem nie eliminuje dobrej wiary natychmiast — eliminuje ją upływ terminu wypowiedzenia.

Czy powództwo eksmisyjne złożone przez właściciela automatycznie zmienia dobrą wiarę w złą?
Tak — z chwilą doręczenia posiadaczowi pozwu eksmisyjnego. Od tego momentu posiadacz wie z pewnością, że właściciel kwestionuje jego prawo do korzystania. Nakłady użyteczne i inwestycyjne poniesione po tej chwili nie podlegają zwrotowi nawet przy dobrej wierze.

Co jeżeli nie wiedziałem o wadzie mojego tytułu — czy to zawsze dobra wiara?
Dobra wiara wymaga, by brak wiedzy był usprawiedliwiony. Jeżeli z łatwością mógłeś dowiedzieć się o wadzie tytułu (np. sprawdzając księgę wieczystą), ale tego nie zrobiłeś — możesz być uznany za działającego w złej wierze mimo braku faktycznej wiedzy.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w sprawach dotyczących rozliczenia nakładów na nieruchomość.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na datę publikacji.