Oferta kupna od właściciela podczas biegu zasiedzenia — czy niszczy posiadanie samoistne?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Złożenie przez posiadacza samoistnego oferty kupna nieruchomości od jej formalnego właściciela nie pozbawia posiadania przymiotu samoistności i nie przerywa biegu zasiedzenia. Oferta taka świadczy jedynie o świadomości braku tytułu prawnego, co wpływa wyłącznie na ocenę dobrej lub złej wiary — nie na sam charakter posiadania. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2014 r. (sygn. II Ca 994/13), powołując się na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 r. (sygn. III CSK 251/10).

Spis treści

Posiadanie samoistne a świadomość braku tytułu prawnego
Dlaczego oferta kupna nie niszczy posiadania samoistnego?
Sprawa złotowska — 40 lat posiadania i rozmowy o sprzedaży
Co oferta kupna rzeczywiście oznacza dla zasiedzenia?
Kiedy zachowanie posiadacza może jednak zmienić charakter posiadania?
FAQ

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Posiadanie samoistne a świadomość braku tytułu prawnego

Powszechnym nieporozumieniem jest przekonanie, że posiadacz samoistny musi być przekonany, że jest właścicielem nieruchomości. Tymczasem Kodeks cywilny nie stawia takiego wymogu. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada nieruchomością jak właściciel — podejmuje decyzje, dba o nieruchomość, ponosi koszty jej utrzymania — niezależnie od tego, czy wie, że nie przysługuje mu prawo własności.

Jak wyjaśnił Sąd Rejonowy w Złotowie, a Sąd Okręgowy w Poznaniu zaaprobował w postanowieniu z dnia 31 stycznia 2014 r. (sygn. II Ca 994/13): „Posiadanie samoistne może mieć miejsce nie tylko wtedy, gdy posiadacz przekonany jest o swoich uprawnieniach właściciela, ale także wtedy, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak, jakby nim był.”

Świadomość złej wiary — wiedzenie, że nie jest się właścicielem — wydłuża termin zasiedzenia do 30 lat, ale jej nie wyklucza.

Dlaczego oferta kupna nie niszczy posiadania samoistnego?

Sąd Okręgowy w Poznaniu przywołał w tej kwestii kluczowe orzeczenie — postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 r. (sygn. III CSK 251/10), w którym Sąd Najwyższy stwierdził wprost:

„Samoistny posiadacz nieruchomości, znajdujący się na drodze do jej zasiedzenia, nie traci cech takiego posiadacza przez to, że zwraca się do właściciela z ofertą kupna nieruchomości, ponieważ takie zachowanie nie wpływa na zamiar władania nią w charakterze właściciela, lecz świadczy jedynie o tym, iż posiadacz ma świadomość braku tytułu prawnego do nieruchomości i zmierza do jego wcześniejszego uzyskania niezależnie od jej ewentualnego zasiedzenia w przyszłości, a zatem może to wpływać tylko na ocenę jego złej lub dobrej wiary. W braku innych okoliczności nie wpływa to jednak na przesłanki, od których zależy nabycie własności w drodze zasiedzenia.”

Rozumowanie jest precyzyjne. Oferta kupna to czynność zmierzająca do uregulowania stanu prawnego — skrócenia czasu oczekiwania na zasiedzenie przez nabycie własności w drodze umowy. Nie jest to jednak uznanie cudzej własności w takim sensie, który by eliminował wolę posiadania jak właściciel. Posiadacz nadal włada nieruchomością dla siebie, nadal podejmuje decyzje, nadal ponosi koszty — i nadal dąży do nabycia własności, tyle że próbuje uczynić to szybciej.

Sprawa złotowska — 40 lat posiadania i rozmowy o sprzedaży

Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. II Ca 994/13) jest szczególnie pouczającym przykładem.

Małżonkowie O. objęli nieruchomość w miejscowości N. koło Złotowa w posiadanie samoistne w złej wierze w 1967 r. Wiedzieli, że właścicielem nieruchomości był J. J. — sami wnioskodawcy wskazywali, że przed wejściem w posiadanie mieli tego świadomość. Mimo to przez kilkadziesiąt lat remontowali budynki, płacili podatki, dbali o nieruchomość jak o swoją własność.

W zimie 1993 lub 1994 r. nieruchomość odwiedziła uczestniczka A. P. — spadkobierczyni pierwotnego właściciela — i doszło do rozmów o ewentualnej sprzedaży. J. O. wstępnie zgodził się na zakup, uzgodniono cenę. Do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło — J. O. napisał kilka miesięcy później, że kwota jest za wysoka.

Uczestniczka A. P. próbowała wywieść z tych rozmów, że doszło do zawarcia ustnej umowy użyczenia nieruchomości, co zmieniałoby charakter posiadania z samoistnego na zależne i przerywałoby bieg zasiedzenia.

Sąd Okręgowy odrzucił ten argument jednoznacznie. Po pierwsze — zeznania wszystkich uczestników tych rozmów wskazywały, że chodziło o sprzedaż, nie użyczenie. Po drugie — sama uczestniczka A. P. w poprzedniej sprawie nie wspominała o żadnej umowie użyczenia. Po trzecie — „charakteru posiadania samoistnego nie mogła zamienić wizyta A. P. w latach dziewięćdziesiątych u Państwa O. i chęć zakupu nieruchomości przez J. i S. O.”

Co więcej — sąd zaaprobował wprost stanowisko, że rozmowy o sprzedaży nie zmieniają charakteru posiadania: posiadacze nadal władali nieruchomością jak właściciele, nie wydali jej, nie zawarli żadnej umowy zmieniającej tytuł posiadania.

Co oferta kupna rzeczywiście oznacza dla zasiedzenia?

Oferta kupna ma jedno konkretne znaczenie prawne w sprawach o zasiedzenie — jest dowodem złej wiary posiadacza. Skoro posiadacz zwraca się do innej osoby z propozycją zakupu nieruchomości, przyznaje tym samym, że uważa tę osobę za właściciela i że sam właścicielem nie jest.

W przypadku posiadania w złej wierze termin zasiedzenia wynosi 30 lat (art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego). Oferta kupna nie może tego zmienić ani w górę, ani w dół — może jedynie potwierdzić, że mamy do czynienia ze złą wiarą, a nie z dobrą.

Ważna jest też zasada, że o dobrej lub złej wierze rozstrzyga moment objęcia nieruchomości w posiadanie — nie późniejsze zdarzenia. Jeżeli posiadacz objął nieruchomość w złej wierze, a dopiero po kilku latach zaoferował jej zakup — oferta ta nie zmienia daty objęcia w złej wierze ani nie wydłuża terminu zasiedzenia.

Kiedy zachowanie posiadacza może jednak zmienić charakter posiadania?

Oferta kupna sama w sobie nie zmienia charakteru posiadania. Inne zachowania jednak mogą. Posiadacz samoistny traci ten status, gdy:

zawiera z formalnym właścicielem umowę (najem, dzierżawę, użyczenie) — tym samym uznaje właściciela i zmienia posiadanie na zależne; lub wyraźnie deklaruje, że rezygnuje z posiadania dla siebie i uznaje cudzą własność — ale musi to być wyraźna, jednoznaczna deklaracja, nie sama rozmowa o ewentualnej sprzedaży.

Sam fakt rozmów o sprzedaży, nawet uzgodnienia wstępnej ceny — nie zmienia charakteru posiadania, dopóki nie dojdzie do zawarcia jakiejkolwiek umowy zmieniającej tytuł posiadania.

FAQ

Czy posiadacz samoistny może zaproponować właścicielowi wykup nieruchomości bez utraty statusu posiadacza samoistnego? Tak. Złożenie oferty kupna nieruchomości od formalnego właściciela nie zmienia charakteru posiadania. Posiadacz może jednocześnie zmierzać do zasiedzenia i do nabycia własności w drodze umowy — to nie są wykluczające się strategie. Potwierdzał to Sąd Najwyższy wielokrotnie, m.in. w postanowieniu z dnia 14.10.2011 r. (sygn. III CSK 251/10).

Czy właściciel może podnosić w sądzie, że posiadacz złożył ofertę kupna jako dowód braku posiadania samoistnego? Może podnosić ten argument, ale nie wywoła on skutku w zakresie charakteru posiadania. Oferta kupna świadczy wyłącznie o złej wierze posiadacza, nie o tym, że posiadanie nie było samoistne.

Czy rozmowy o sprzedaży nieruchomości przerywają bieg zasiedzenia? Nie. Bieg zasiedzenia przerywa wyłącznie czynność właściciela skierowana bezpośrednio przeciwko posiadaczowi (np. powództwo windykacyjne). Same rozmowy o sprzedaży — choćby zakończyły się wstępnym porozumieniem co do ceny — nie przerywają biegu zasiedzenia.

Czy podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży zmienia charakter posiadania? Tak może, jeżeli z treści tej umowy wynika, że posiadacz uznaje właściciela i zobowiązuje się do określonego zachowania wobec nieruchomości. Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny.

Jak odróżnić rozmowy o sprzedaży od umowy użyczenia? Rozmowy o sprzedaży dotyczą nabycia własności w przyszłości — posiadacz nadal włada nieruchomością jak właściciel, tyle że negocjuje jej zakup. Umowa użyczenia natomiast zakłada, że właściciel udziela posiadaczowi prawa do korzystania z nieruchomości — posiadacz uznaje tym samym cudzą własność i zmienia charakter posiadania na zależne.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.