Ogrodzenie na cudzej działce — kiedy płot przesądza o dobrej wierze i zasiedzeniu po 20 latach

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Postawienie ogrodzenia na części cudzej działki może świadczyć o posiadaniu samoistnym w dobrej wierze, jeśli posiadacz był przekonany, że ogradza własny teren. Dobra wiara oceniana jest na chwilę objęcia w posiadanie — późniejsze dowiedzenie się o cudzej własności nie zmienia statusu posiadacza ani nie wydłuża terminu zasiedzenia do 30 lat. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 11 grudnia 2023 r. w sprawie ze Wrześni.

Spis treści

Ogrodzenie jako manifestacja posiadania samoistnego
Dobra wiara przy zasiedzeniu — kiedy ogrodzenie ją potwierdza?
Sprawa wrzesińska — płot z lat 70. i zasiedzenie po 20 latach
Późniejsze dowiedzenie się o cudzej własności — zasada mala fides superveniens non nocet
Praktyczne wnioski dla właścicieli i posiadaczy
FAQ

Ogrodzenie jako manifestacja posiadania samoistnego

Postawienie ogrodzenia na nieruchomości jest jednym z najbardziej czytelnych przejawów posiadania samoistnego. Ogrodzenie wyznacza granicę władania, jest widoczne dla otoczenia i dla osób postronnych wyraźnie sygnalizuje: ten teren traktuję jak własny. W orzecznictwie konsekwentnie uznaje się, że postawienie ogrodzenia przez posiadacza — szczególnie gdy jest trwałe i widoczne — stanowi wyraźny przejaw animus possidendi, czyli woli posiadania nieruchomości jak właściciel.

W sprawach o zasiedzenie pasa gruntu przyłączonego przez sąsiada do własnej posesji ogrodzenie pełni podwójną funkcję: po pierwsze — dokumentuje faktyczny zasięg posiadania, po drugie — może świadczyć o dobrej wierze posiadacza, jeśli został postawiony w przekonaniu, że teren za ogrodzeniem należy do posiadacza.

Dobra wiara przy zasiedzeniu — kiedy ogrodzenie ją potwierdza?

Dobra wiara przy zasiedzeniu zachodzi, gdy posiadacz jest błędnie, ale w sposób usprawiedliwiony okolicznościami, przekonany, że przysługuje mu prawo własności zasiadywanej nieruchomości. Takim usprawiedliwionym przekonaniem może być właśnie ogrodzenie postawione na podstawie pomiaru geodezyjnego lub długoletniego przekonania, że ogrodzony teren wchodzi w skład własnej działki.

Jak stwierdził Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 11 grudnia 2023 r. (sprawa ze Wrześni): „Niewątpliwie zaś stawiając ogrodzenie na części działki i wykorzystując ją jako drogę dojazdową do swojej posesji, ojciec wnioskodawcy, a następnie wnioskodawca, manifestowali samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa nad rzeczą. Stan ten był widoczny dla osób postronnych, o czym świadczy choćby oświadczenie uczestnika A. D., złożone podczas oględzin nieruchomości, iż orał on działkę właśnie do ogrodzenia.”

Sprawa wrzesińska — płot z lat 70. i zasiedzenie po 20 latach

Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Poznaniu w grudniu 2023 r. jest modelowym przykładem zasiedzenia z dobrej wiary opartego na ogrodzeniu.

Ojciec wnioskodawcy J. L. w latach 70. XX w. postawił ogrodzenie na części działki nr (…) stanowiącej własność Skarbu Państwa — będąc przekonany, że ogrodzony teren należy do jego posesji. Między działką wnioskodawcy a działką Skarbu Państwa istniał płot murowany, widoczny na mapie zasadniczej z 1972 r. Dzierżawca sąsiedniej działki — A. D., który dzierżawił ją od 1969 r. — zeznał podczas oględzin, że „orał działkę zawsze do istniejącego wówczas ogrodzenia”, potwierdzając, że powszechnie uznawano ogrodzony teren za własność rodziny L.

Ojciec wnioskodawcy, a następnie sam wnioskodawca, korzystali z tego terenu jako drogi dojazdowej do swojej posesji przez kilkadziesiąt lat. O tym, że część drogi dojazdowej leży na działce Skarbu Państwa, wnioskodawca dowiedział się dopiero ok. 2014 r., gdy zatrudnił geodetę do prac pomiarowych.

Sąd Okręgowy stwierdził, że ojciec wnioskodawcy, stawiając ogrodzenie w latach 70., był przekonany, że ogroczony teren stanowi jego własność — i że przekonanie to było usprawiedliwione okolicznościami. Tym samym był posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, a termin zasiedzenia wynosił 20 lat.

Uwzględniając mechanizm skrócenia z art. 10 noweli z 1990 r. (nieruchomość była własnością Skarbu Państwa), Sąd Rejonowy we Wrześni, a Sąd Okręgowy potwierdził — przyjął datę zasiedzenia na 1 października 2000 r.

Późniejsze dowiedzenie się o cudzej własności — zasada mala fides superveniens non nocet

Kluczowa zasada, którą Sąd Okręgowy wyeksponował w omawianym orzeczeniu, brzmi: „Decydującym momentem dla oceny, czy posiadaczowi należy przypisać dobrą, czy złą wiarę, jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę.”

Sąd powołał się przy tym na postanowienie Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2014 r. (sygn. III CSK 306/13) i zasadę mala fides superveniens non nocet — późniejsza zła wiara nie szkodzi. Zasada ta oznacza, że jeżeli posiadacz objął nieruchomość w dobrej wierze, późniejsze dowiedzenie się o cudzej własności nie zmienia ani charakteru posiadania, ani długości wymaganego terminu zasiedzenia.

Wnioskodawca dowiedział się o stanie prawnym nieruchomości ok. 2014 r. W tym czasie termin zasiedzenia (1 października 2000 r.) już upłynął. Fakt późniejszego wystąpienia z ofertą nabycia nieruchomości lub uiszczania podatku — nie miał znaczenia dla oceny dobrej wiary w chwili objęcia posiadania.

Praktyczne wnioski dla właścicieli i posiadaczy

Dla posiadaczy: jeżeli ogrodziłeś teren będąc w przekonaniu, że należy do ciebie, i minęło 20 lat od momentu postawienia ogrodzenia — masz podstawy do złożenia wniosku o zasiedzenie w dobrej wierze. Kluczowe jest wykazanie, że w chwili stawiania ogrodzenia byłeś przekonany o swojej własności — co potwierdzą zeznania świadków i istniejący stan faktyczny.

Dla właścicieli: jeżeli sąsiad postawił ogrodzenie na twojej działce, powinieneś zareagować jak najszybciej — najskuteczniej przez wytoczenie powództwa windykacyjnego, które przerwie bieg zasiedzenia. Milczenie przez 20 lat może oznaczać utratę własności.

FAQ

Czy ogrodzenie na cudzej działce zawsze świadczy o dobrej wierze przy zasiedzeniu? Nie zawsze. Dobra wiara zachodzi, gdy posiadacz był usprawiedliwienie przekonany, że ogrodzony teren należy do niego. Jeżeli wiedział, że grodzi cudzy teren — jest posiadaczem w złej wierze, termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Czy dowiedzenie się o cudzej własności po postawieniu ogrodzenia zmienia termin zasiedzenia? Nie. O dobrej lub złej wierze rozstrzyga wyłącznie chwila objęcia posiadania. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie wydłuża terminu zasiedzenia. Jest to tzw. zasada mala fides superveniens non nocet.

Czy oferta zakupu złożona po postawieniu ogrodzenia świadczy o złej wierze? Sama oferta zakupu złożona po objęciu posiadania nie zmienia oceny dobrej wiary, która była w chwili objęcia posiadania. Może być traktowana jako jeden z dowodów, ale nie jako rozstrzygający.

Jak udowodnić, że ogrodzenie stało w danym miejscu od określonej daty? Przez zeznania świadków — sąsiadów, dzierżawców sąsiednich działek — oraz mapy zasadnicze i fotogrametryczne dostępne w archiwach geodezyjnych, które nanoszą istniejące ogrodzenia. W omawianej sprawie mapa zasadnicza z 1972 r. potwierdziła istnienie ogrodzenia w tamtym czasie.

Czy można zasiedzieć część działki bez zasiedzenia całości? Tak. Zasiedzeniu może podlegać fizycznie wyodrębniona część nieruchomości — np. pas gruntu za ogrodzeniem. Konieczne jest sporządzenie przez biegłego geodetę mapy do celów sądowych.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.