Piwnica albo strych zaadaptowane bez wiedzy wspólnoty — czy można zasiedzieć część wspólną?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Zasiedzenie części wspólnej nieruchomości — strychu, piwnicy, fragmentu korytarza — przez jednego ze współwłaścicieli (właściciela lokalu) jest prawnie możliwe, ale bardzo trudne. Wymaga spełnienia tych samych rygorystycznych warunków co zasiedzenie udziałów współwłaścicieli: wyraźnego, jawnego wykluczenia pozostałych ze wspólnej przestrzeni i władania nią wyłącznie dla siebie przez wymagany czas.

Spis treści

Części wspólne budynku — co to jest i kto jest właścicielem?
Zasiedzenie części wspólnej — czy w ogóle możliwe?
Wymagania dla zasiedzenia fragmentu nieruchomości wspólnej
Kazus z poznańskiej kamienicy — strych zamknięty od 1990 r.
Jak wspólnota może bronić się przed takim zasiedzeniem?
FAQ

Części wspólne budynku — co to jest i kto jest właścicielem?

W budynkach wielolokalowych — kamienicach, blokach, szeregowcach — obok lokali stanowiących odrębną własność istnieją części wspólne: klatka schodowa, dach, fundamenty, instalacje, a także strych, piwnice i inne pomieszczenia niewyodrębnione jako samodzielne lokale.

Właścicielami części wspólnych są wszyscy właściciele lokali w budynku — proporcjonalnie do udziałów. Każdy właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej, który jest nierozerwalnie związany z jego lokalem.

Samowolne zajęcie fragmentu nieruchomości wspólnej przez jednego właściciela — choćby polegało na założeniu kłódki na piwnicy lub zaadaptowaniu strychu — jest bezprawne wobec pozostałych współwłaścicieli. Nie oznacza to jednak, że po kilkudziesięciu latach nie można zasiedzieć zajętej przestrzeni.

Zasiedzenie części wspólnej — czy w ogóle możliwe?

Tak — orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszcza możliwość zasiedzenia przez właściciela lokalu części nieruchomości wspólnej. Zasiedzenie takie ma jednak specyficzny charakter: zasiedzeniu ulega nie „własność” tej przestrzeni jako wyodrębnionego lokalu, lecz udział w nieruchomości wspólnej odpowiadający zasiadywanej powierzchni, albo dochodzi do zmiany granic nieruchomości wspólnej.

Praktycznie oznacza to, że sąd może stwierdzić, iż zaadaptowana przez konkretnego właściciela piwnica lub strych przestała być częścią nieruchomości wspólnej i stała się — po spełnieniu wszystkich przesłanek — częścią nieruchomości tego właściciela lub jego wyłącznym prawem.

Wymagania dla zasiedzenia fragmentu nieruchomości wspólnej

Wymagania są bardzo wysokie — analogiczne jak przy zasiedzeniu udziałów współwłaścicieli. Posiadacz musi wykazać:

fizyczne wyodrębnienie zasiadywanej przestrzeni (zamknięcie, ogrodzenie, trwałe przebudowanie), jawne wykluczenie pozostałych właścicieli z dostępu, przez wymagany czas (20 lub 30 lat), bez żadnych sprzeciwów ze strony wspólnoty lub jej organów — bo sprzeciw wspólnoty przerwa bieg zasiedzenia.

W praktyce — jeżeli wspólnota przez 30 lat milczała na temat zajętej piwnicy i nie podejmowała żadnych działań — posiadacz ma szanse na zasiedzenie. Jeżeli jednak wspólnota żądała zwrotu lub wszczynała postępowania — bieg zasiedzenia był przerywany.

Jak wspólnota może bronić się przed takim zasiedzeniem?

Wspólnota mieszkaniowa, która odkryje, że jeden z właścicieli samowolnie zajął część nieruchomości wspólnej, powinna natychmiast podjąć działania — bo każdy rok bierności to rok biegnącego terminu zasiedzenia.

Skuteczne działania: uchwała wspólnoty wzywająca do zwrotu zajętej przestrzeni, wezwanie pisemne do właściciela lokalu, powództwo o wydanie zajętej części nieruchomości wspólnej, skierowanie sprawy do sądu o zakazanie korzystania z nieruchomości wspólnej.

Każda z tych czynności może przerwać bieg zasiedzenia.

FAQ

Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę przekazującą część nieruchomości wspólnej jednemu właścicielowi? Tak — wspólnota może zmienić przeznaczenie części nieruchomości wspólnej i oddać ją do wyłącznego używania konkretnemu właścicielowi lokalu. Jest to jednak decyzja korporacyjna wymagająca uchwały, nie zasiedzenie.

Czy właściciel lokalu może zasiedzieć strych, jeżeli dostęp do niego mieli też inni mieszkańcy? Tylko wtedy, gdy wyraźnie wykluczył innych z dostępu i władał strych wyłącznie dla siebie przez wymagany czas. Współkorzystanie ze strychem przez innych mieszkańców wyklucza zasiedzenie.

Czy zasiedzenie części wspólnej przez jednego właściciela wymaga zgody pozostałych? Nie — zasiedzenie następuje z mocy prawa bez zgody kogokolwiek. Ale im wcześniej pozostali właściciele zareagują, tym większa szansa na przerwanie biegu zasiedzenia.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.