Pożytki z najmu mieszkania spadkowego — kto ma prawo do czynszu i kiedy roszczenie się przedawnia?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach indywidualnych zalecamy konsultację z radcą prawnym lub adwokatem.

Ojciec wynajmował mieszkanie po śmierci matki — przez kilkanaście lat pobierał czynsz i nie rozliczał się z rodzeństwem. Rodzeństwo przez lata milczało, a gdy w końcu zażądało rozliczenia — okazało się, że większość roszczeń jest już przedawniona. Sprawa poznańska V Ns 11/19 pokazuje, jak działa prawo do pożytków z majątku wspólnego/spadkowego i dlaczego zwlekanie z żądaniem rozliczenia może kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Spis treści

Prawo do pożytków z rzeczy wspólnej — art. 207 k.c.
Pożytki przy majątku spadkowym — odesłanie do art. 1035 k.c.
Kto ma prawo do czynszu z wynajmowanego lokalu spadkowego?
Jak zgłosić roszczenie o pożytki — art. 686 k.p.c.
Pożytki rzeczywiście pobrane a pożytki potencjalne
Koszty pomniejszające pożytki do rozliczenia
Przedawnienie roszczeń o pożytki — 3 lata
Od kiedy liczy się termin przedawnienia?
Nowelizacja 2018 r. — koniec terminu na ostatni dzień roku
Przykład z praktyki — sprawa z Poznania
Pożytki a wypadnięcie z działu (art. 1040 k.c.)
Praktyczne wskazówki
FAQ

Prawo do pożytków z rzeczy wspólnej — art. 207 k.c.

Artykuł 207 k.c. stanowi zasadę fundamentalną dla rozliczeń między współwłaścicielami:

„Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”

Zasada ta jest prosta i bezwzględna: każdy ze współwłaścicieli ma prawo do pożytków proporcjonalnie do swojego udziału. Nie ma znaczenia, że jeden z nich faktycznie zarządza rzeczą, wynajmuje ją i inkasuje czynsz — pozostali współwłaściciele mają prawo do swojej części przychodów.

Pożytkami cywilnymi nieruchomości są przede wszystkim czynsze najmu i dzierżawy. Prawo do nich przysługuje każdemu współwłaścicielowi proporcjonalnie do udziału — niezależnie od tego, czy faktycznie korzysta z nieruchomości, czy nawet nie był na niej od lat.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 21 lutego 2008 r. (III CSK 274/07): „Okoliczność, iż właściciel rzeczy nie posiada, ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona dochody. Żądanie takie ograniczone jest jednak wielkością udziału.”

Pożytki przy majątku spadkowym — odesłanie do art. 1035 k.c.

Artykuł 1035 k.c. stanowi, że do wspólności majątku spadkowego i do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. To odesłanie oznacza, że art. 207 k.c. stosuje się wprost do majątku spadkowego.

Przed działem spadku wszyscy spadkobiercy są współwłaścicielami składników majątkowych wchodzących w skład spadku. Jeżeli jeden z nich wynajmuje nieruchomość i pobiera czynsz — pozostali mają prawo do proporcjonalnej części tych przychodów na podstawie art. 207 k.c. w zw. z art. 1035 k.c.

Prawo to istnieje od chwili otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy) i trwa do chwili działu. Po dokonaniu działu i przyznaniu nieruchomości jednemu ze spadkobierców — tylko on jest uprawniony do dalszych pożytków.

Kto ma prawo do czynszu z wynajmowanego lokalu spadkowego?

Prawo do czynszu z lokalu wchodzącego w skład spadku przysługuje wszystkim spadkobiercom proporcjonalnie do ich udziałów — w tym temu, który faktycznie wynajmuje i inkasuje czynsz.

Jeżeli lokalu nie wynajmuje żaden ze spadkobierców, lecz jeden z nich nim zarządza — on ma obowiązek rozliczać się z pozostałymi z wszelkich przychodów.

Jeżeli jeden ze spadkobierców wyłącznie użytkuje lokal (mieszka w nim) bez zgody pozostałych — kwestia ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie ponad udział to odrębna instytucja (art. 206 k.c. i art. 224-225 k.c.), rozliczana jednak na innych zasadach niż pożytki z najmu.

Jak zgłosić roszczenie o pożytki — art. 686 k.p.c.

Roszczenia o rozliczenie pożytków między spadkobiercami rozpoznawane są w postępowaniu o dział spadku — na podstawie art. 686 k.p.c., który stanowi, że w postępowaniu działowym sąd rozstrzyga m.in. o wzajemnych roszczeniach między współspadkobiercami z tytułu posiadania poszczególnych przedmiotów spadkowych, pobranych pożytków i innych przychodów.

Oznacza to, że roszczenie o rozliczenie pożytków z najmu należy zgłosić w toku postępowania działowego — nie w odrębnym procesie. Jeżeli ktoś złożył wniosek o dział spadku — pozostali uczestnicy mogą i powinni zgłosić roszczenia o pożytki w tym samym postępowaniu.

Pożytki rzeczywiście pobrane a pożytki potencjalne

Sąd Rejonowy w Poznaniu w sprawie V Ns 11/19, powołując się na postanowienie SN z 7 stycznia 2009 r. (II CSK 390/08), wskazał na ważną zasadę: „podstawą ustalenia wielkości roszczenia z tytułu rozliczenia pożytków powinny być pożytki rzeczywiście pobrane, a nie tzw. pożytki potencjalne.”

Oznacza to, że rozliczeniu podlegają faktycznie uzyskane przychody z najmu — nie hipotetyczne przychody, które można by było uzyskać, gdyby lokal wynajmować efektywniej lub po wyższej cenie. Jeżeli wynajmujący pobierał 900 zł miesięcznie — rozliczeniu podlega 900 zł, nawet jeżeli rynkowy czynsz dla podobnego lokalu wynosi 1 500 zł.

Różnica między pożytkami rzeczywistymi a potencjalnymi może być bardzo istotna — szczególnie gdy wynajmujący wynajmował lokal poniżej stawek rynkowych lub przez pewien czas lokal stał pusty.

Koszty pomniejszające pożytki do rozliczenia

Pożytki do rozliczenia to dochód netto — przychód pomniejszony o uzasadnione koszty poniesione w związku z uzyskaniem tego przychodu.

W sprawie V Ns 11/19 sąd dopuścił następujące koszty pomniejszające:
— podatek ryczałtowy od przychodów z najmu — opłacony i udokumentowany fakturami/potwierdzeniami wpłaty,
— składki za ubezpieczenie lokalu — udokumentowane polisami i dowodami wpłat.

Sąd oddalił natomiast żądanie zaliczenia do kosztów:
— czasu poświęconego na zarządzanie (150 zł/miesiąc) — niewykazane co do wysokości,
— wartości zakupionego sprzętu i mebli — stanowią własność wnioskodawcy jako odrębne ruchomości, nie nakład na lokal.

Zasada jest zatem prosta: udokumentowane koszty bezpośrednio związane z uzyskaniem przychodów z najmu pomniejszają kwotę do rozliczenia. Koszty nieudokumentowane lub niezwiązane bezpośrednio z przychodem — nie.

Przedawnienie roszczeń o pożytki — 3 lata

Roszczenie o rozliczenie pożytków z tytułu najmu (czynsz) ma charakter roszczenia okresowego — bo czynsz jest świadczeniem powtarzającym się w regularnych odstępach czasu. Dla roszczeń o charakterze okresowym art. 118 k.c. przewiduje 3-letni termin przedawnienia.

Sąd Rejonowy w Poznaniu potwierdził tę zasadę: „Na tym tle roszczenia uczestników o rozliczenie pożytków z tytułu pobranego przez wnioskodawcę czynszu najmu lokalu mieszkalnego (roszczenie okresowe) przedawniały się w terminie 3 lat.”

W praktyce oznacza to, że jeżeli uczestnik zgłasza roszczenie o rozliczenie pożytków w 2019 r. — może dochodzić jedynie pożytków za ostatnie 3 lata (od 2016 r.), nie za cały okres wynajmu.

Roszczenia za wcześniejszy okres — przedawnione, bezskuteczne.

Od kiedy liczy się termin przedawnienia?

Bieg terminu przedawnienia roszczenia o rozliczenie pożytków rozpoczyna się „w dniu, w którym zgodnie z umową między współwłaścicielami pożytki powinny być rozliczone, a jeżeli takiej umowy nie było — niezwłocznie po pobraniu pożytków” (art. 120 k.c.).

W typowej sytuacji, gdy współspadkobiercy nie zawarli żadnej umowy o rozliczeniu pożytków, bieg przedawnienia zaczyna się niezwłocznie po pobraniu każdej transzy czynszu przez zarządzającego. Każdy miesiąc najmu generuje osobne roszczenie — i każde z nich przedawnia się po 3 latach.

Oznacza to, że czynsz pobrany np. w marcu 2018 r. przedawnia się w marcu 2021 r. (przy starych przepisach) lub z końcem 2021 r. (przy nowych przepisach po nowelizacji z 2018 r. — patrz niżej).

Nowelizacja 2018 r. — koniec terminu na ostatni dzień roku

Ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie kodeksu cywilnego zmodyfikowała sposób obliczania końca terminu przedawnienia. Od 9 lipca 2018 r. — zgodnie z art. 118 k.c. — „koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata”.

Ponieważ termin przedawnienia roszczeń o pożytki wynosi 3 lata (nie krócej niż 2 lata), nowe przepisy stosują się w pełni — koniec terminu przedawnienia przypada na 31 grudnia danego roku.

Ta zmiana wpływa na praktyczne obliczanie przedawnienia przy roszczeniach z lat po 9 lipca 2018 r. Roszczenie o czynsz pobrany we wrześniu 2019 r. przedawnia się nie we wrześniu 2022 r., lecz z końcem 2022 r. — 31 grudnia 2022 r.

Sąd w sprawie V Ns 11/19 stosował przepisy przejściowe: do roszczeń sprzed 9 lipca 2018 r. — stare przepisy (bez zasady końca roku), do roszczeń po tej dacie — nowe przepisy (koniec roku).

Przykład z praktyki — sprawa z Poznania

W sprawie V Ns 11/19 wnioskodawca H.S. wynajmował lokal wchodzący w skład majątku spadkowego od wielu lat i nie rozliczał się z pozostałymi spadkobiercami.

Uczestniczka M.Z. zgłosiła żądanie rozliczenia pożytków w piśmie z 30 stycznia 2019 r. — za okres od lutego 2009 r. do stycznia 2021 r. Uczestnik J.C. zgłosił żądanie w piśmie z 7 marca 2019 r. — za okres od marca 2009 r. do marca 2019 r.

Sąd zastosował 3-letni termin przedawnienia:

M.Z.: Żądanie złożone 30 stycznia 2019 r. Uwzględnione roszczenia: od 1 stycznia 2016 r. do 31 stycznia 2021 r. Roszczenia za luty 2009 — grudzień 2015: przedawnione.

J.C.: Żądanie złożone 7 marca 2019 r. Uwzględnione roszczenia: od 1 stycznia 2016 r. do 31 marca 2019 r. Roszczenia za marzec 2009 — grudzień 2015: przedawnione.

W objętym roszczeniami okresie wnioskodawca pobrał czynsze w kwocie 55 800 zł (M.Z.) i 36 000 zł (J.C.). Po odliczeniu udokumentowanych kosztów (podatek, ubezpieczenie) pozostały kwoty do rozliczenia: 53 530,75 zł i 33 839,79 zł.

Udziały obliczono z uwzględnieniem wypadnięcia M.Z. z działu po A.S. — co szczegółowo opisano w następnym punkcie.

Pożytki a wypadnięcie z działu (art. 1040 k.c.)

M.Z. wypadła z działu po A.S. — co oznacza, że jej udział w pożytkach z lokalu nie obejmował udziału nabytego po A.S., lecz wyłącznie udział nabyty po T.S.

Sąd wyraźnie to podkreślił: „pożytki z tytułu najmu lokalu mieszkalnego należały się uczestniczce wyłącznie w zakresie udziału w prawie do tego lokalu, nabytego w drodze dziedziczenia po T. S., tj. z wyłączeniem udziału nabytego przez nią w drodze dziedziczenia po A. S.”

Udział M.Z. w pożytkach wynosił: ½ (udział A.S. w lokalu) × ½ (udział T.S. w spadku po A.S. — przy art. 1040 k.c.) × 5/16 (udział M.Z. w spadku po T.S.) = 5/64 części.

Zasądzone na rzecz M.Z. pożytki: 53 530,75 × 5/64 = 4 182 zł.

To dobry przykład na to, jak wypadnięcie z działu może radykalnie zmniejszyć prawo do pożytków — mimo formalnie zachowanego udziału spadkowego.

Praktyczne wskazówki

Działaj szybko — roszczenie o pożytki przedawnia się w 3 lata od pobrania każdej transzy czynszu. Czekanie z żądaniem rozliczenia przez kilka lat oznacza utratę znacznej części roszczeń.

Zgłoś żądanie w postępowaniu działowym — roszczenia o pożytki rozpoznawane są w postępowaniu o dział spadku, nie w odrębnym procesie. Jeżeli toczy się postępowanie działowe — zgłoś roszczenie od razu.

Dokumentuj — jako zarządzający lokalem gromadź dokumenty potwierdzające przychody (umowy najmu, potwierdzenia przelewów) i koszty (faktury za podatek, polisy ubezpieczeniowe). To jedyna droga do prawidłowego rozliczenia.

Pamiętaj o końcu roku — od 2018 r. koniec terminu przedawnienia roszczeń o pożytki periodyczne przypada na 31 grudnia danego roku. Jeżeli zbliża się koniec roku — nie zwlekaj ze zgłoszeniem roszczenia.

FAQ

Czy mogę dochodzić rozliczenia pożytków w odrębnym procesie, nie w sprawie działowej?
Co do zasady roszczenia o pożytki między współspadkobiercami powinny być rozliczane w postępowaniu działowym (art. 686 k.p.c.). Wytoczenie odrębnego powództwa jest dopuszczalne, ale sąd może je oddalić, jeżeli toczy się już postępowanie działowe obejmujące te same roszczenia.

Co jeśli zarządzający lokal pobierał czynsz gotówką i nie ma na to dokumentów?
Zarządzający jest zobowiązany rozliczyć się z faktycznie pobranych pożytków. Ciężar dowodu spoczywa na tym, kto żąda rozliczenia — musi wykazać, że czynsze były pobierane i w jakiej wysokości. Jeżeli zarządzający nie prowadził ewidencji — sąd może obliczać pożytki na podstawie umów najmu lub rynkowych stawek czynszów.

Czy współspadkobierca, który mieszka w lokalu spadkowym bez zgody pozostałych, musi płacić im wynagrodzenie?
To odrębna kwestia — nie pożytki z najmu, lecz wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad udział (art. 224-225 k.c. w zw. z art. 1035 k.c.). Zasady są podobne, ale nie identyczne. Jeżeli współspadkobierca mieszka za zgodą pozostałych — wynagrodzenia raczej nie ma. Jeżeli bez zgody — może być zobowiązany do zapłaty.

Ile lat wstecz mogę żądać rozliczenia pożytków?
Maksymalnie 3 lata wstecz od daty zgłoszenia żądania — z uwzględnieniem zasady, że koniec terminu przedawnienia (dla roszczeń od 9 lipca 2018 r.) przypada na 31 grudnia danego roku. Roszczenia starsze są przedawnione i niemożliwe do wyegzekwowania.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią w sprawach dotyczących działu spadku i podziału majątku.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na datę publikacji.