Prawo przejazdu przez cudzy grunt — kiedy można je zasiedzieć?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Służebność gruntową drogi — w tym prawo przejazdu i przechodu przez cudzy grunt — można nabyć przez zasiedzenie po 20 lub 30 latach, pod warunkiem korzystania z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego na cudzym gruncie. Podstawą prawną jest art. 292 Kodeksu cywilnego.

Spis treści

Czym jest służebność gruntowa drogi?
Warunek trwałego i widocznego urządzenia — co to oznacza?
Kto musi wykonać urządzenie?
Jak długo trzeba korzystać z drogi?
Co powinien zawierać wniosek o zasiedzenie służebności?
FAQ

Czym jest służebność gruntowa drogi?

Służebność gruntowa to prawo obciążające jedną nieruchomość — zwaną nieruchomością obciążoną — na rzecz właściciela innej nieruchomości, zwanej nieruchomością władnącą. Właściciel nieruchomości władnącej uzyskuje uprawnienie do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie — np. do przejazdu i przechodu przez drogę przebiegającą przez działkę sąsiada.

Służebność gruntową można ustanowić w formie aktu notarialnego, orzeczenia sądowego albo nabyć przez zasiedzenie. Ta ostatnia forma jest szczególnie istotna w sytuacjach, gdy przez dziesięciolecia korzystano z cudzej drogi dojazdowej bez żadnej formalnej umowy.

Warunek trwałego i widocznego urządzenia — co to oznacza?

Art. 292 Kodeksu cywilnego wprowadza szczególny warunek zasiedzenia służebności gruntowej — może ono nastąpić tylko w wypadku, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Przez trwałe i widoczne urządzenie rozumie się trwałą postać widocznego przedmiotu, będącego rezultatem świadomego działania człowieka, który odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym. Urządzenie nie może powstać w wyniku sił natury ani samego użytkowania gruntu — musi być efektem celowego działania człowieka.

W praktyce sądowej za trwałe i widoczne urządzenia uznaje się: utwardzenie nawierzchni drogi (żwir, tłuczeń, asfalt, kostka brukowa), mostki i przepusty, nasypy, rowy odwadniające, bramy wjazdowe. Samo przejeżdżanie przez nierówny grunt, wycieranie kolein czy zniwelowanie terenu bez utwardzenia — nie spełnia tego wymogu.

Kto musi wykonać urządzenie?

To kwestia, którą rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 2011 r. — trwałe i widoczne urządzenie musi być wykonane przez samego posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości obciążonej ani osoby trzecie. Chodzi o to, by urządzenie stanowiło widoczny przejaw woli korzystania z cudzego gruntu w określony sposób.

Oznacza to, że jeżeli droga była utwardzona przez właściciela nieruchomości, a sąsiad z niej jedynie korzystał — zasiedzenie służebności jest wykluczone. Konieczne jest, by to posiadacz służebności wykonał urządzenie lub aktywnie uczestniczył w jego wykonaniu.

Jak długo trzeba korzystać z drogi?

Termin zasiedzenia służebności gruntowej odpowiada terminom zasiedzenia własności nieruchomości — 20 lat przy dobrej wierze albo 30 lat przy złej wierze. W praktyce zasiedzenie służebności drogi dotyczy najczęściej złej wiary — posiadacz korzysta z cudzego gruntu bez tytułu prawnego i wie o tym.

Termin liczy się od chwili, gdy posiadacz zaczął korzystać z trwałego i widocznego urządzenia — nie od momentu, gdy zaczął korzystać z drogi w ogóle.

Stwierdzenie zasiedzenia służebności następuje w postępowaniu sądowym, w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości obciążonej. Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej wynosi 200 zł — a więc znacznie mniej niż przy zasiedzeniu własności nieruchomości.

Co powinien zawierać wniosek o zasiedzenie służebności?

We wniosku należy dokładnie opisać przebieg drogi będącej przedmiotem zasiedzenia, wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości, przez które przebiega służebność, opisać trwałe i widoczne urządzenie wykonane na cudzym gruncie oraz wskazać okres korzystania z tego urządzenia. Konieczne jest też powołanie dowodów — zeznań świadków, dokumentacji fotograficznej, ewentualnie mapy przebiegu drogi.

FAQ

Czy można zasiedzieć służebność drogi, jeśli ma się inny dojazd do działki? Przepisy nie wymagają, żeby droga będąca przedmiotem zasiedzenia służebności była jedynym dostępem do działki. Zasiedzenie służebności gruntowej nie jest tożsame z ustanowieniem drogi koniecznej — ta ostatnia wymaga braku dostępu do drogi publicznej.

Czy zasiedzenie służebności drogi jest możliwe bez utwardzenia nawierzchni? Nie — trwałe i widoczne urządzenie jest warunkiem koniecznym zasiedzenia służebności gruntowej drogi. Samo przejeżdżanie przez grunt, choćby przez kilkadziesiąt lat, nie wystarczy.

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie służebności gruntowej? Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej wynosi 200 zł, zgodnie z art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do tego dochodzą koszty pełnomocnika i ewentualnie biegłego geodety.

Czy zasiedzenie służebności drogi wygaśnie, gdy zmieni się właściciel nieruchomości? Nie. Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością władnącą i obciąża nieruchomość obciążoną — niezależnie od zmian właściciela. Przechodzi na kolejnych właścicieli z mocy prawa.

Czy można zasiedzieć służebność drogi przebiegającej przez kilka działek? Tak, ale we wniosku należy wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości, przez które przebiega służebność. Wszystkie te nieruchomości są objęte postępowaniem sądowym.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości i służebności.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.