Prawo użytkowania jako obciążenie darowizny — jak liczy się jego wartość przy zachowku?
Prawo użytkowania jako obciążenie darowizny — jak liczy się jego wartość przy zachowku?
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Kiedy spadkodawca daruje komuś nieruchomość, zastrzegając jednocześnie dla siebie prawo użytkowania — lokal daruje, ale zostaje w nim mieszkać do końca życia — wartość tej darowizny jest oczywiście niższa niż gdyby nieruchomość przekazał bez żadnych obciążeń. Logiczne i zrozumiałe. Pytanie jednak, jak tę niższą wartość obliczyć na potrzeby zachowku. Czy liczy się to, jak długo darczyńca faktycznie korzystał z użytkowania? Czy może sam fakt ustanowienia prawa i jego przewidziany czas trwania? To pytanie rozstrzygnął Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 30 stycznia 2019 r. (sygn. akt I ACa 633/18), a odpowiedź miała bezpośrednie przełożenie na dziesiątki tysięcy złotych.
Spis treści
- Prawo użytkowania a wartość darowizny — podstawy prawne
- Spór w sprawie I ACa 633/18: 4 lata czy 10 lat?
- Dlaczego liczy się moment ustanowienia prawa, nie moment jego wygaśnięcia?
- Jak biegły wycenia ograniczone prawo rzeczowe przy zachowku?
- Praktyczne wskazówki
Prawo użytkowania jako ograniczone prawo rzeczowe
Prawo użytkowania jest ograniczonym prawem rzeczowym uregulowanym w art. 252 i n. k.c. Polega na korzystaniu z rzeczy i pobieraniu jej pożytków. Ustanawiane jest najczęściej przy okazji darowizn, gdy darczyńca chce zapewnić sobie dożywotnie korzystanie z nieruchomości przekazanej bliskiej osobie.
Prawo to obciąża nieruchomość i pomniejsza jej wartość rynkową — ktoś, kto kupuje lub wycenia obciążoną nieruchomość, musi uwzględnić fakt, że przez określony czas nie będzie mógł swobodnie dysponować daną powierzchnią. Im dłużej prawo użytkowania będzie trwało, tym większe obciążenie i tym niższa wartość nieruchomości dla obliczenia zachowku.
Spór w sprawie I ACa 633/18: 4 lata czy 10 lat?
W omawianej sprawie ojciec stron W. G. darował córce udział 9/10 w nieruchomości przy ul. (…) w Poznaniu, ustanawiając jednocześnie na swoją rzecz bezpłatne prawo użytkowania parteru i części przyziemia budynku — na czas nieokreślony (umowa z dnia 5 czerwca 2007 r.). Spadkodawca zmarł 28 czerwca 2011 r. — a więc od chwili ustanowienia użytkowania do śmierci minęły niecałe 4 lata.
Biegły rzeczoznawca w toku postępowania wycenił wartość prawa użytkowania dwuwariantowo:
- przyjmując okres 10-letni (standardowy dla wyceny użytkowania dożywotniego według metodologii biegłego), z zastosowaniem współczynnika korygującego 0,5 uwzględniającego współkorzystanie — wartość obciążonej nieruchomości: 520 067,96 zł;
- przyjmując faktyczny czas korzystania przez spadkodawcę, tj. 4 lata do śmierci — wartość wyższa, bo obciążenie było „krótsze”.
Sąd Okręgowy wybrał wariant drugi — 4-letni. Wyższa wartość darowizny oznaczała wyższy substrat zachowku, a więc wyższą kwotę zachowku do zasądzenia.
Pozwana w apelacji zakwestionowała to podejście, wskazując że prawidłowy powinien być wariant 10-letni. Sąd Apelacyjny przyznał jej rację.
Dlaczego decyduje moment ustanowienia prawa, nie jego faktyczne wykonywanie?
Argumentacja SA w Poznaniu jest przekonująca i oparta na doktrynalnej naturze ograniczonych praw rzeczowych: prawo użytkowania jako ograniczone prawo rzeczowe powstaje z chwilą zawarcia umowy — jako czynności o charakterze konsensualnym. To właśnie ten moment, nie zaś moment zaprzestania wykonywania prawa przez użytkownika, jest istotny dla oceny wartości obciążenia.
Innymi słowy: w dniu darowizny, gdy córka obejmowała nieruchomość, obciążenie realnie istniało i miało określoną wartość ekonomiczną — ustaloną na podstawie przewidywanego czasu trwania użytkowania, nie na podstawie tego, ile darczyńca pożyje. Skoro wycena darowizny cofana jest do dnia jej dokonania (art. 995 § 1 k.c. — stan z dnia darowizny, ceny aktualne), to i wartość obciążenia należy oceniać według stanu z tego dnia.
Co ciekawe — gdyby przyjąć logikę Sądu Okręgowego, wynikałoby z niej, że im krócej darczyńca żyje po dokonaniu darowizny, tym wyższy jest zachowek od tej darowizny. To prowadziłoby do absurdalnych wyników: darczyńca, który umiera następnego dnia po podarowaniu nieruchomości z zastrzeżonym użytkowaniem, generowałby prawie identyczny substrat jak gdyby użytkowania w ogóle nie było.
Jak biegły wycenia ograniczone prawo rzeczowe na potrzeby zachowku?
Wycena prawa użytkowania na potrzeby obliczenia zachowku należy do wiadomości specjalnych i wymaga opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły uwzględnia m.in.: wartość rynkową nieruchomości bez obciążeń, przewidywany czas trwania użytkowania (dla użytkowania dożywotniego przyjmuje się tablice dalszego trwania życia GUS lub period standardowy), zakres użytkowania (cała nieruchomość czy jej część), oraz współczynniki korygujące odzwierciedlające współkorzystanie lub inne ograniczenia.
W sprawie I ACa 633/18 biegły zastosował współczynnik korygujący 0,5, uwzględniając że darczyńca korzystał jedynie z parteru i części przyziemia — nie z całej nieruchomości. Ostatecznie wartość obciążenia wyniosła 101 658,74 zł, a wartość darowizny po odliczeniu tego obciążenia — 520 067,96 zł.
Z praktyki kancelarii wynika, że wybór metodologii przez biegłego i prawidłowość zlecenia przez sąd tez dowodowych to jeden z kluczowych punktów spornych w sprawach zachowkowych dotyczących obciążonych nieruchomości.
Praktyczne wskazówki
Strona zobowiązana do zapłaty zachowku powinna pamiętać, że zarzuty dotyczące wyceny ograniczonego prawa rzeczowego muszą być podnoszone we właściwym czasie — i poparte wnioskami dowodowymi. SA w Poznaniu zaznaczył w omawianym wyroku, że strona nie złożyła zastrzeżenia z art. 162 k.p.c. do postanowienia oddalającego wniosek o opinię uzupełniającą — co pozbawiło ją możliwości podnoszenia tych zarzutów w apelacji.
Strona uprawniona powinna z kolei zadbać, by wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego precyzyjnie opisywał zakres wyceny — w szczególności czy biegły ma wycenić prawo użytkowania według stanu na dzień ustanowienia (prawidłowo), czy według faktycznego okresu korzystania.
FAQ
Czy prawo użytkowania pomniejsza wartość darowizny przy obliczaniu zachowku? Tak. Prawo użytkowania jako ograniczone prawo rzeczowe obciąża nieruchomość i zmniejsza jej wartość rynkową. Wartość tego obciążenia odlicza się od wartości darowizny przy obliczaniu substratu zachowku.
Jak liczy się wartość prawa użytkowania przy zachowku — według czasu faktycznego korzystania czy przewidywanego? Według czasu przewidywanego w chwili ustanowienia prawa, nie według faktycznego okresu korzystania przez darczyńcę. SA w Poznaniu w wyroku I ACa 633/18 stwierdził: „prawo użytkowania jako ograniczone prawo rzeczowe powstaje z chwilą zawarcia umowy — ten moment, a nie moment zaprzestania wykonywania prawa, jest istotny dla oceny wartości obciążenia.”
Czy strony mogą kwestionować opinię biegłego dotyczącą wyceny użytkowania? Tak, ale muszą to robić w odpowiednim czasie — składając wnioski o opinię uzupełniającą lub przesłuchanie biegłego i zastrzegając swoje stanowisko (art. 162 k.p.c.). Pominięcie tych kroków może pozbawić stronę możliwości skutecznego zarzutu apelacyjnego.
Czym jest substrat zachowku i jak wpływa na niego obciążona nieruchomość? Substrat zachowku to czysta wartość spadku powiększona o doliczane darowizny (art. 993 k.c.). Jeśli darowana nieruchomość była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, do substratu wchodzi wartość darowizny pomniejszona o wartość tego obciążenia.
Kto wycenia prawo użytkowania w sprawach o zachowek? Biegły rzeczoznawca majątkowy powołany przez sąd. Wycena wymaga wiadomości specjalnych i nie może być przeprowadzona samodzielnie przez strony ani przez sąd bez opinii biegłego.
Prowadzisz spór o zachowek z udziałem nieruchomości obciążonej użytkowaniem lub innym ograniczonym prawem rzeczowym? Zapraszamy do konsultacji.
kancelaria@prawnikpoznanski.pl | www.prawospadkowepoznan.pl
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Bartosz Kowalak — radca prawny, wspólnik w KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI w Poznaniu.
Źródła: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2019 r., sygn. akt I ACa 633/18; art. 252 i n., art. 993, 995 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.