Spadek sprzed wieku: jak prawo historyczne wpływa na dzisiejsze rozporządzanie nieruchomościami

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Kiedy przeszłość determinuje teraźniejszość – wzruszające fundamenty współczesnych transakcji

W toku mojej praktyki jako radca prawny w Poznaniu wielokrotnie spotykałem się z zaskoczeniem klientów, gdy dowiadywali się, że ich dzisiejsze możliwości dysponowania nieruchomościami mogą być ograniczone przez zdarzenia i przepisy sprzed kilkudziesięciu, a nawet stu lat. Niedawno miałem okazję analizować fascynujący przypadek ilustrujący tę tezę – postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu (sygn. akt II Ca 1150/20), które rzuca światło na skomplikowaną materię prawa spadkowego z perspektywy intertemporalnej.

Stulecie różnicy – prawo, które nie przestało obowiązywać

Wyobraźmy sobie następującą sytuację: właściciel nieruchomości zmarł w 1920 roku, gdy na Ziemiach Zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej obowiązywał niemiecki kodeks cywilny (BGB). Od tego czasu zmieniło się prawie wszystko: granice państw, ustroje polityczne, systemy prawne – mieliśmy dekret Prawo spadkowe z 1946 roku, następnie Kodeks cywilny z 1964 roku. Mimo to, pewne aspekty dziedziczenia podlegają nadal przepisom obowiązującym w chwili śmierci spadkodawcy.

Kluczowe zasady z BGB – nadal żywe

Paragraf 2032 BGB wprowadzał koncepcję, która kształtuje stan prawny niektórych nieruchomości do dziś. Stanowił on, że jeżeli spadkodawca pozostawia kilku spadkobierców, spadek staje się ich wspólnym majątkiem, tworząc szczególny rodzaj wspólności – wspólność do niepodzielnej ręki (łączną).

Konsekwencja tej regulacji była doniosła: spadkobierca mógł rozporządzać swoim udziałem w całym spadku, ale nie mógł rozporządzać udziałem w poszczególnych przedmiotach wchodzących w skład spadku, np. w konkretnej nieruchomości.

Czy współspadkobierca może darować swój udział w nieruchomości?

Właśnie ta kwestia była przedmiotem rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie. Wnioskodawczyni K.T. chciała zostać wpisana w księdze wieczystej jako współwłaściciel nieruchomości w miejsce T.G., która darowała jej udział wynoszący 1/8. Sąd oddalił jednak wniosek, wskazując na istotę problemu – nieruchomość ta nadal była objęta niepodzielną wspólnością spadkową po zmarłym w 1920 roku spadkodawcy, a dział spadku nigdy nie został przeprowadzony.

Różnice między zbyciem udziału w spadku a zbyciem udziału w przedmiocie spadku

Sąd dokonał kluczowego rozróżnienia, które często umyka uwadze zarówno spadkobierców, jak i notariuszy sporządzających akty notarialne:

Zbycie spadku lub udziału w spadku (regulowane obecnie przez art. 1051 k.c.) – przedmiotem transakcji jest cała masa majątkowa, co prowadzi do wstąpienia nabywcy w prawa i obowiązki spadkobiercy, łącznie z odpowiedzialnością za długi spadkowe.
Zbycie udziału w przedmiocie należącym do spadku (art. 1036 k.c.) – dotyczy konkretnego składnika majątku spadkowego, np. nieruchomości. Nabywca staje się współwłaścicielem tylko tego konkretnego przedmiotu.

W przypadku niepodzielnej wspólności spadkowej ta druga forma rozporządzenia jest niedopuszczalna bez uprzedniego działu spadku.

Dziedziczenie spadku – spadkobiercy spadkobierców

Sprawy komplikują się jeszcze bardziej, gdy uświadomimy sobie, że spadkobiercy pierwotnego właściciela mogli już dawno nie żyć, a ich spadkobiercy wstąpili w ich miejsce. W analizowanym orzeczeniu Sąd przywołał doktrynę niemiecką, która wyjaśnia, że jeżeli jeden ze współspadkobierców umrze przed działem spadku i sam pozostawi spadkobierców, wówczas jego udział przechodzi na nich, tworząc “podrzędny udział we wspólnocie spadkowej”.

Oznacza to, że charakter prawny wspólności spadkowej jako wspólności łącznej utrzymuje się nawet po śmierci pierwszych spadkobierców, ograniczając możliwości rozporządzania majątkiem przez kolejne pokolenia.

Praktyczne konsekwencje dla obrotu nieruchomościami

W mojej praktyce zawodowej dostrzegam, że nieświadomość tych zasad może prowadzić do poważnych konsekwencji:

Umowy darowizny lub sprzedaży udziałów w nieruchomościach objętych niepodzielną wspólnością spadkową mogą okazać się nieskuteczne.
Sądy wieczystoksięgowe odmawiają wpisu nabywców takich udziałów do ksiąg wieczystych.
Konieczne może być przeprowadzenie działu spadku po osobie zmarłej przed stu laty, co wiąże się z ustaleniem wszystkich spadkobierców w kolejnych pokoleniach – zadanie często niezwykle trudne, a czasem niemożliwe do wykonania.

Co powinni wiedzieć spadkobiercy i nabywcy nieruchomości?

Świadomość opisanego problemu powinna skłonić do podjęcia następujących kroków:

Przed nabyciem udziału w nieruchomości należy dokładnie zbadać jej stan prawny, w tym historię własności i ewentualne niepodzielne wspólności spadkowe.
W przypadku niepodzielnej wspólności spadkowej, konieczne jest przeprowadzenie działu spadku przed zbyciem poszczególnych składników.
W razie niepewności co do charakteru wspólności czy możliwości rozporządzania udziałem w nieruchomości, należy skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie spadkowym i nieruchomościach.

Rozwiązania praktyczne

W mojej kancelarii doradzam klientom znajdującym się w podobnej sytuacji, sugerując:

Przeprowadzenie działu spadku – choć może być to skomplikowane przy wielu współspadkobiercach na przestrzeni kolejnych pokoleń.
Zawarcie umowy zbycia udziału w całym spadku (a nie w poszczególnych przedmiotach) – zgodnie z art. 1051 k.c., co jest dopuszczalne nawet w przypadku niepodzielnej wspólności spadkowej.
Uzyskanie zgody wszystkich współspadkobierców na rozporządzenie udziałem w konkretnym przedmiocie spadkowym.

Podsumowanie

Historia prawa nie jest jedynie akademicką ciekawostką – może mieć bardzo praktyczne znaczenie dla dzisiejszych transakcji. Omawiane orzeczenie Sądu Okręgowego w Poznaniu przypomina, że niektóre regulacje z przeszłości, nawet sprzed stu lat, nadal kształtują nasze możliwości dysponowania majątkiem.

Jako radca prawny specjalizujący się w prawie spadkowym, zachęcam do dokładnego badania stanu prawnego nieruchomości przed jakimikolwiek transakcjami, szczególnie gdy mamy do czynienia z majątkiem nabytym w drodze dziedziczenia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy i oceny prawnej.

Radca prawny Bartosz Kowalak
ul. Mickiewicza 18a/3
60-834 Poznań
tel. +48 61 2224963