„To będzie wasze po naszej śmierci” — dlaczego obietnica rodziców nie zastępuje aktu notarialnego i nie prowadzi do zasiedzenia

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Deklaracje rodziców lub teściów, że nieruchomość przejdzie na dzieci po ich śmierci, nie przenoszą własności ani posiadania samoistnego. Dopóki rodzice żyją, osoba zamieszkująca w nieruchomości i władająca nią za ich zgodą jest posiadaczem zależnym — nie samoistnym. Termin zasiedzenia nie biegnie. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 9 września 2016 r. (sygn. XV Ca 435/16).

Spis treści

Dlaczego obietnica „to będzie wasze” nie jest posiadaniem samoistnym?
Posiadacz z woli właściciela — zawsze posiadacz zależny
Sprawa poznańska — własne zeznania wnioskodawczyni zniszczyły jej wniosek
Od kiedy można mówić o posiadaniu samoistnym po deklaracjach rodziców?
Jak prawidłowo uregulować przeniesienie nieruchomości w rodzinie?
FAQ

Dlaczego obietnica „to będzie wasze” nie jest posiadaniem samoistnym?

W polskich rodzinach — szczególnie na wsiach i w mniejszych miejscowościach — przez dziesięciolecia dominował nieformalny model przekazywania nieruchomości. Rodzice informowali dzieci lub synowe, że po ich śmierci dom i ziemia staną się ich własnością. Dzieci zamieszkiwały nieruchomość, remontowały, dbały, płaciły podatki — w przekonaniu, że to ich własność.

Tymczasem z prawnego punktu widzenia sytuacja jest jednoznaczna. Osoba, która zamieszkuje nieruchomość za zgodą właściciela i w oczekiwaniu na jej przyszłe nabycie, nie jest posiadaczem samoistnym — jest posiadaczem zależnym. Zależnym dlatego, że jej władanie nieruchomością jest uzależnione od woli właściciela, który w każdej chwili mógłby tę zgodę cofnąć.

Posiadacz samoistny włada nieruchomością jak właściciel — nie pyta nikogo o zgodę, nie liczy się z wolą innej osoby, uważa się za jedynego uprawnionego. Osoba, która remontuje dom pytając teściów o zgodę i czekając aż umrą żeby stać się właścicielem — nie jest posiadaczem samoistnym.

Posiadacz z woli właściciela — zawsze posiadacz zależny

Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 9 września 2016 r. (sygn. XV Ca 435/16) wyjaśnił to precyzyjnie na tle stanu faktycznego sprawy:

„Nie można racjonalnie zakładać, aby towarzyszył im zamiar posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie, z pominięciem teściowej wnioskodawczyni. (…) W sytuacji, gdy nieruchomość — według zapowiedzi teściów wnioskodawczyni — miała przypaść S. i W. K. dopiero po ich śmierci, a co za tym idzie, dopiero w tym czasie mogli mieć oni wewnętrzne przekonanie, że wykonując uprawnienia właścicielskie posiadają nieruchomość dla siebie, postawa J. K. powinna być interpretowana jedynie jako powierzenie synowi zarządu wspólną nieruchomością (art. 205 k.c.), nie zaś wyzbycie się na rzecz syna i synowej samoistnego posiadania.”

Kluczowe jest zdanie „dopiero po ich śmierci”. Skoro posiadacz sam zeznaje, że traktował nieruchomość jako swoją dopiero od momentu śmierci rodziców — to wyraźnie wskazuje, że wcześniej nie czuł się jej właścicielem. A posiadanie samoistne wymaga właśnie tego przekonania — że się jest właścicielem, że nikomu nie zawdzięcza się tego władania.

Sprawa poznańska — własne zeznania wnioskodawczyni zniszczyły jej wniosek

W omawianej sprawie wnioskodawczyni i jej mąż zamieszkali na nieruchomości teściów po ślubie w 1968 r. Teściowie deklarowali, że po śmierci nieruchomość przypadnie synowi i synowej. Wnioskodawczyni remontowała budynek, dbała o nieruchomość, za życia teścia konsultowała z nim decyzje.

W toku postępowania wnioskodawczyni złożyła zeznania, które stały się głównym dowodem przeciwko jej własnemu wnioskowi. Zeznała, że za życia teściów to oni decydowali o nieruchomości. Zeznała też, że wraz z mężem myśleli, że „to będzie nasze po ich śmierci”. Zeznała, że pytali teściów o zgodę na remonty i rozbudowę budynku.

Sąd wyciągnął z tych zeznań jednoznaczny wniosek: „Brak jest podstaw do przyjęcia, aby założenia te uległy zmianie po śmierci teścia wnioskodawczyni. (…) Dopiero zatem po śmierci teściowej w dniu 12.12.1994r. wnioskodawczyni wraz z mężem mogli uważać się za właścicieli nieruchomości, co jest niezbędnym elementem posiadania samoistnego.”

Termin zasiedzenia mógł biec najwcześniej od 12 grudnia 1994 r. — daty śmierci teściowej. Wnioskodawczyni żądała stwierdzenia zasiedzenia z dniem 12 października 2014 r. — licząc 30 lat od śmierci teścia w 1984 r. Ten termin był błędny, bo bieg zasiedzenia mógł się rozpocząć najwcześniej w 1994 r. — co oznacza, że 30-letni termin jeszcze nie upłynął.

Od kiedy można mówić o posiadaniu samoistnym po deklaracjach rodziców?

Z omówionej sprawy wynika, że posiadanie samoistne może się rozpocząć najwcześniej od chwili śmierci rodziców — bo dopiero wtedy ustaje ich współwłasność i dopiero wtedy posiadacz może uważać się za wyłącznego właściciela.

Ale nawet śmierć rodziców automatycznie nie czyni z posiadacza samoistnego posiadacza cudzych udziałów — bo z chwilą śmierci rodziców posiadacz staje się ich spadkobiercą, a więc współwłaścicielem. I wtedy do zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli potrzebna jest manifestacja woli wyłącznego władania.

Jak wskazał Sąd Okręgowy w Poznaniu: „Bieg terminu zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości przez S. i W. K., zaś po śmierci S. K. — przez wnioskodawczynię przy uwzględnieniu art. 176 § 2 k.c. mógł się rozpocząć dopiero od dnia 12.12.1994r., i to przy założeniu, że zostałoby wykazane, iż S. K. rozszerzył zakres samoistnego posiadania i uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli.”

Jak prawidłowo uregulować przeniesienie nieruchomości w rodzinie?

Jedynym skutecznym sposobem przeniesienia własności nieruchomości jest akt notarialny — umowa darowizny, umowa dożywocia, testament notarialny lub testament holograficzny. Ustne obietnice, pisemne deklaracje bez notariusza, ustalenia rodzinne — żadne z tych rozwiązań nie przenosi własności i nie kreuje posiadania samoistnego u beneficjenta.

Rodziny, które chcą przekazać nieruchomość dzieciom lub wnukom, powinny uczynić to formalnie — u notariusza. Jeśli nie ma na to gotowości za życia, warto zadbać o testament. Tylko w ten sposób można uniknąć sytuacji, w której po kilkudziesięciu latach faktycznego władania nieruchomością okazuje się, że prawnie nic się nie zmieniło i zasiedzenie nie nastąpiło.

FAQ

Czy ustna obietnica darowania nieruchomości dziecku ma skutki prawne? Nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 k.c.). Ustna obietnica nie przenosi własności ani nie kreuje posiadania samoistnego u beneficjenta.

Od kiedy liczy się zasiedzenie, jeśli rodzice obiecali nieruchomość „po swojej śmierci”? Najwcześniej od daty śmierci ostatniego z rodziców — bo dopiero wtedy posiadacz może zasadnie uważać się za jedynego uprawnionego. Wcześniejszy okres zamieszkiwania z rodzicami za ich zgodą jest posiadaniem zależnym.

Czy pytanie rodziców o zgodę na remont budynku świadczy o posiadaniu zależnym? Tak — i jest to dowód przeciwko posiadaniu samoistnemu. Posiadacz samoistny nie pyta nikogo o zgodę. Pytanie o zgodę na czynność dotyczącą nieruchomości wskazuje, że posiadacz uznaje kogoś innego za decydenta i właściciela.

Czy można zasiedzieć nieruchomość po rodzicach, u których się mieszkało przez całe życie? Tak, ale dopiero od momentu, gdy posiadacz zaczął władać nieruchomością jak właściciel — czyli najwcześniej od śmierci rodziców i pod warunkiem, że nie stał się jej współwłaścicielem na skutek dziedziczenia. Jeśli stał się współwłaścicielem — zasiedzenie udziałów pozostałych wymaga dodatkowej manifestacji.

Jak prawidłowo przekazać nieruchomość dziecku jeszcze za życia? Przez umowę darowizny lub umowę dożywocia zawartą w formie aktu notarialnego. Umowa dożywocia jest szczególnie korzystna, gdy rodzice chcą zapewnić sobie opiekę na starość — przenoszą własność na dziecko w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.