Umowa użyczenia jako pułapka dla posiadacza — jak podpisanie jednego dokumentu zniszczyło 30-letnie zasiedzenie

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Posiadacz samoistny, który podpisuje umowę użyczenia z formalnym właścicielem nieruchomości, dobrowolnie zmienia swój status z posiadacza samoistnego na zależny. Zmiana ta przerywa bieg zasiedzenia — nawet jeśli do jego upływu brakowało zaledwie kilku miesięcy. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 30 maja 2016 r. (sygn. XV Ca 1706/15).

Spis treści

Posiadanie samoistne a posiadanie zależne — decydująca granica
Co to jest umowa użyczenia i dlaczego jest groźna dla posiadacza?
Sprawa poznańska — jak jedno podpisanie dokumentu przekreśliło zasiedzenie
Inne czynności przerywające bieg zasiedzenia
Jak bronić się przed pułapką zależności?
FAQ

Posiadanie samoistne a posiadanie zależne — decydująca granica

Zasiedzenie nieruchomości wymaga posiadania samoistnego — a więc władania nieruchomością jak właściciel, bez uznawania czyjejkolwiek zwierzchności. Posiadacz samoistny podejmuje decyzje dotyczące nieruchomości wyłącznie we własnym imieniu, nie uznaje żadnej osoby jako jej właściciela i nie zależy od woli kogokolwiek innego.

Posiadanie zależne to coś zupełnie innego — to władanie nieruchomością na podstawie stosunku prawnego z właścicielem (najmu, dzierżawy, użyczenia, zarządu). Posiadacz zależny uznaje, że ktoś inny jest właścicielem, i jego władanie jest od tej woli uzależnione. Posiadanie zależne, niezależnie od czasu trwania, nigdy nie prowadzi do zasiedzenia.

Problem pojawia się wówczas, gdy posiadacz samoistny — być może nieświadomy konsekwencji — dobrowolnie zawiera z formalnym właścicielem umowę, która zmienia charakter jego posiadania z samoistnego na zależne. Skutek jest druzgocący: bieg zasiedzenia zostaje przerwany, a cały dotychczasowy okres posiadania samoistnego traci swoje znaczenie dla celów zasiedzenia.

Co to jest umowa użyczenia i dlaczego jest groźna dla posiadacza?

Umowa użyczenia to umowa, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony (art. 710 Kodeksu cywilnego). Kluczowe w kontekście zasiedzenia jest to, że umowa użyczenia zakłada istnienie właściciela — użyczającego — który oddaje rzecz do używania. Biorący w użyczenie uznaje tym samym zwierzchnictwo właściciela nad nieruchomością.

Agencje zarządzające nieruchomościami Skarbu Państwa — w szczególności Agencja Nieruchomości Rolnych — zawierały z faktycznymi użytkownikami gruntów umowy użyczenia, które formalnie regulowały status posiadania. Dla agencji było to wygodne rozwiązanie prawne, dla posiadacza — potencjalnie katastrofalne.

Posiadacz, który przez lata użytkował grunt jako samoistny posiadacz i miał wszelkie szanse na zasiedzenie, podpisując umowę użyczenia: przyznawał, że agencja jest właścicielem nieruchomości, dobrowolnie rezygnował ze statusu posiadacza samoistnego oraz przerywał bieg terminu zasiedzenia — nawet jeśli do jego upływu brakowało miesięcy.

Sprawa poznańska — jak jedno podpisanie dokumentu przekreśliło zasiedzenie

Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. XV Ca 1706/15) dostarcza dramatycznego przykładu tej pułapki.

Rodzina S. użytkowała działkę rolną nr (…) od 1948 r. jako samoistny posiadacz w złej wierze. Po zastosowaniu mechanizmu skrócenia terminu z art. 10 noweli z 1990 r. zasiedzenie powinno nastąpić z dniem 1 października 2005 r.

Tymczasem w dniu 20 października 2003 r. — a więc zaledwie dwa lata przed upływem terminu zasiedzenia — J. S. podpisał z Agencją Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa umowę użyczenia działki nr (…) na bezpłatne używanie na cele rolne. Umowa obowiązywała do 31 sierpnia 2005 r.

Skutek był jednoznaczny. Sąd Okręgowy stwierdził: „Nie budzi wątpliwości, iż do przerwania biegu zasiedzenia działki nr (…) doszło w wyniku podpisania przez J. S. umowy użyczenia z właścicielem tej działki w dniu 20 października 2003 r., bowiem była to czynność właściciela skierowana przeciwko posiadaczowi i zmierzała bezpośrednio do pozbawienia go samoistnego posiadania. Od momentu zawarcia umowy użyczenia wnioskodawca stał się posiadaczem zależnym działki. Posiadacz samoistny zawierając umowę użyczenia zmienił charakter swojego posiadania na zależne.”

Ponad 55 lat faktycznego posiadania, dziesiątki lat upraw rolnych, lata dbania o grunt — wszystko to zostało przekreślone jednym podpisem złożonym na umowie użyczenia dwa lata przed terminem zasiedzenia. Wniosek o zasiedzenie tej działki został oddalony.

Inne czynności przerywające bieg zasiedzenia

Umowa użyczenia to tylko jeden z mechanizmów, który może przerwać bieg zasiedzenia. Zgodnie z art. 175 w zw. z art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego bieg zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń, przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia.

W praktyce sądowej za czynności przerywające bieg zasiedzenia uznaje się: powództwo windykacyjne właściciela o wydanie nieruchomości, wniosek o dział spadku obejmujący zasiadywaną nieruchomość (jeśli posiadacz jest uczestnikiem postępowania), wniosek o rozgraniczenie nieruchomości, gdy jego skutkiem jest ustalenie stanu własności terenu przygranicznego.

Jak podkreślił Sąd Okręgowy w Poznaniu, powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1968 r. (III CZP 46/68): „Czynnością procesową przerywającą bieg zasiedzenia jest tylko takie działanie, które jest skierowane przeciwko posiadaczowi i jest akcją zaczepną bezpośrednio zmierzającą do pozbawienia go posiadania.”

Jak bronić się przed pułapką zależności?

Posiadacz, który użytkuje nieruchomość i zbliża się do upływu terminu zasiedzenia, powinien zachować szczególną ostrożność wobec wszelkich propozycji zawarcia umów z formalnym właścicielem.

Przede wszystkim — nigdy nie podpisywać umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy uznającej własność innej osoby, jeśli zbliża się termin zasiedzenia lub jeśli posiadacz zamierza złożyć wniosek o zasiedzenie.

Ponadto — jak najszybciej złożyć wniosek o zasiedzenie, gdy tylko termin upłynął. Każdy miesiąc zwłoki to ryzyko, że właściciel podejmie czynności przerywające bieg zasiedzenia lub zaoferuje umowę, która zniszczy wypracowany przez lata status posiadacza samoistnego.

Wreszcie — skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu dotyczącego nieruchomości, którą posiadacz uważa za swoją i planuje zasiedzieć. Konsekwencje jednego podpisu mogą być nieodwracalne.

FAQ

<!– Schema.org FAQPage –>

Czy podpisanie umowy dzierżawy przerywa bieg zasiedzenia tak samo jak użyczenie? Tak. Każda umowa uznająca właściciela i zmieniająca charakter posiadania z samoistnego na zależne — najem, dzierżawa, użyczenie, zarząd — przerywa bieg zasiedzenia. Nie ma znaczenia, czy umowa jest odpłatna czy bezpłatna.

Czy posiadacz może odwołać się od skutków umowy użyczenia? Samo zawarcie umowy użyczenia jest dobrowolną czynnością prawną posiadacza. Jej skutki w postaci przerwania biegu zasiedzenia są nieodwracalne — po zawarciu umowy termin zasiedzenia biegnie od nowa, a cały dotychczasowy okres posiadania samoistnego traci wartość dla celów zasiedzenia.

Co jeśli umowa użyczenia wygasła — czy posiadanie samoistne wznawia się automatycznie? Nie automatycznie. Po wygaśnięciu umowy użyczenia posiadacz musi ponownie objąć nieruchomość w posiadanie samoistne — jawnie manifestując wolę władania nią dla siebie, bez uznawania czyjejkolwiek zwierzchności. Od tej chwili biegnie nowy termin zasiedzenia.

Czy można zasiedzieć nieruchomość, jeśli w przeszłości płacono czynsz właścicielowi? Samo płacenie czynszu w przeszłości wskazuje na posiadanie zależne w tym okresie. Zasiedzenie jest możliwe, jeśli po zakończeniu stosunku zależnego posiadacz objął nieruchomość w posiadanie samoistne i od tej chwili przez wymagany okres władał nią jak właściciel.

Czy Agencja Nieruchomości Rolnych może zawrzeć umowę użyczenia z posiadaczem, który jest bliski zasiedzenia? Tak — i właśnie dlatego jest to szczególnie niebezpieczne. Oferta bezpłatnego użytkowania gruntu może wydawać się korzystna dla posiadacza, ale w rzeczywistości jest instrumentem prawnym przerywającym bieg zasiedzenia i utrwalającym własność Skarbu Państwa.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.