Wartość nieruchomości w sprawach o zachowek – metodyka wyceny i dowód z opinii biegłego

Analiza na podstawie wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 7 maja 2019 r., sygn. akt XIIC 1086/16

Jednym z najbardziej spornych zagadnień w sprawach o zachowek jest ustalenie wartości nieruchomości wchodzących w skład spadku lub będących przedmiotem darowizny. Od prawidłowego określenia tej wartości zależy bowiem wysokość należnego zachowku. Interesujący wgląd w metodykę wyceny nieruchomości oraz ocenę dowodu z opinii biegłego w sprawach o zachowek dostarcza wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 7 maja 2019 r. (sygn. akt XIIC 1086/16).

Kontekst sprawy

W analizowanej sprawie spór dotyczył m.in. wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które spadkodawczyni darowała jednemu z synów. Wartość ta miała kluczowe znaczenie dla ustalenia należnego powodowi zachowku. Strony prezentowały rozbieżne stanowiska co do wartości nieruchomości:

“Pozwany wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 28 lipca 2015 roku wartość w/w lokalu na dzień 17 grudnia 2012 roku wynosiła 320.082 zł.“

Sąd dla rozstrzygnięcia tej kwestii dopuścił dowód z opinii biegłego:

“Dla rozstrzygnięcia roszczenia w zakresie oszacowania wartości nieruchomości zasadnicze znaczenie miała opinia biegłego sądowego R. D. uzupełniona zeznaniami biegłego złożonymi na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2019 roku.“

Metodyka wyceny nieruchomości w opinii biegłego

Biegły w swojej opinii dokonał szczegółowej analizy nieruchomości, uwzględniając jej lokalizację, stan techniczny budynku, standard wykończenia lokalu i inne istotne cechy:

“Według stanu na datę dokonania darowizny tj. 23 września 2010 roku budynek, w którym usytuowany był przedmiotowy lokal mieszkalny, zlokalizowany był w P., w dawnej dzielnicy (…), w obrębie R., na osiedlu (…), we wschodniej części miasta w odległości około 4,2 km od centrum miasta. Bezpośrednie otoczenie budynku, w którym znajdował się przedmiotowy lokal, stanowiły budynki mieszkalne wielorodzinne oraz obiekt usługowo- handlowy (sklep (…), lokale handlowo- usługowe na parterze budynku). W niedalekim otoczeniu znajdowały się obiekty użyteczności publicznej (szkoły, poczta, kościół).“

Biegły szczegółowo opisał stan techniczny budynku:

“Budynek, w którym położony był przedmiotowy lokal wzniesiony został w technologii prefabrykowanej w latach 70-tych. Jest to budynek o XVII kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczony, posiadający windy. Obiekt ocieplony, otynkowany, elewacja w stanie dobrym. Budynek w układzie jednoklatkowym. Klatka schodowa w dobrym stanie technicznym, ściany malowane farbami emulsyjnymi, schody i posadzki wyłożone płytkami ceramicznymi, balustrady metalowe, stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa aluminiowa. Nie zauważono ugięć ani zarysowań stropów, ściany bez zarysowań, obiekt o prawidłowo prowadzonej gospodarce remontowej. Stan techniczny budynku określa się jako dobry.“

Następnie biegły przeszedł do szczegółowego opisu samego lokalu:

“Przedmiotowy lokal mieszkalny nr (…), o powierzchni użytkowej 76,40 m 2 położony był na IV piętrze budynku mieszkalnego wielorodzinnego o XVII kondygnacjach nadziemnych i I kondygnacji podziemnej. Wejście do lokalu odbywa się ze wspólnej klatki schodowej. Lokal składa się z następujących pomieszczeń tj. 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju.“

Biegły ocenił standard wykończenia lokalu:

“Standard wykończenia lokalu na dzień 23 września 2010 roku należy określić jako dobry. Ściany otynkowane, pomalowane, częściowo obłożone płytkami ceramicznymi, częściowo tapetą. Sufity otynkowane, pomalowane, częściowo obłożony kasetonami. Posadzki wyłożone panelami i płytkami ceramicznymi, stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa płycinowa, stała zabudowa kuchenna. Łazienka wyposażona w prysznic i umywalkę, wc wysmażone w ustęp i umywalkę. Ponadto istniała możliwość korzystania z piwnicy.“

Biegły ocenił również cechy rynkowe nieruchomości:

“Cechy rynkowe przedmiotowego lokalu należy ocenić następująco: lokalizacja i sąsiedztwo- dobra, stan techniczny budynku- dobry, standard lokalu- dobry, powierzchnia użytkowa lokalu słaba, piętro dobre.“

Na podstawie przeprowadzonej analizy biegły określił wartość nieruchomości:

“Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w P. na os. (…) zgodnie ze stanem na dzień 23 września 2010 roku i cenami z chwili obecnej wynosi 337.102 zł.“

Wyjaśnienia biegłego dotyczące metodyki wyceny

W trakcie rozprawy biegły złożył dodatkowe wyjaśnienia dotyczące metodyki wyceny:

“W trakcie składania zeznań biegły podtrzymał w całości treść opinii pisemnej, a nadto wyjaśnił, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nie ma jednego uniwersalnego zestawienia cech nieruchomości i ustalonego sytemu wagowania tych cech. Cechy te określa się każdorazowo, w oparciu o dostępny materiał porównawczy.“

Biegły wyjaśnił, dlaczego określił lokalizację nieruchomości jako “dobrą”, mimo jej bezpośredniego położenia przy ulicy:

“Biegły wskazał, że przedmiotowy budynek znajduje się w miejscu dobrze skomunikowanym, a jego cecha lokalizacja została określona jako dobra z uwagi na bezpośrednie posadowienie przy ulicy, a tym samym narażenie na hałas uliczny. Rodzaj okien nie ma wpływu na wagę tej cechy tj. na lokalizację. Mimo zastosowania okien z pakietem dźwiękoszczelnym przy ich otwarciu tracą swoje właściwości.“

Biegły wyjaśnił również metodykę doboru nieruchomości do porównania:

“Ponadto biegły wyjaśnił, że do porównania wziął lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach położnych na sąsiadujących osiedlach. Budynki te były budowane w tym samym okresie najczęściej w ten sam sposób. Różnica może polegać wyłącznie na tym, że część z nich jest zmodernizowana poprzez termomodernizację.“

Ocena dowodu z opinii biegłego przez Sąd

Sąd Okręgowy w Poznaniu pozytywnie ocenił opinię biegłego, uznając ją za rzetelną i wiarygodną:

“W ocenie Sądu opinia sporządzona została w sposób jasny, rzeczowy i przejrzysty. Biegły wskazał na czym oparł się wydając opinię, z jakich korzystał źródeł i jaką posłużył się metodologią. W sposób zrozumiały przedstawił wnioski opinii oraz w jaki sposób do nich doszedł. Sąd nie miał też wątpliwości co do tego, że biegły posiada kompetencje i doświadczenie potrzebne do wydania opinii w sprawie.“

Sąd podkreślił, że wybór metodyki opracowania opinii należy do biegłego:

“Podkreślić należy, że opinia została sporządzona przez biegłego dysponującego wiedzą i doświadczeniem i jest ona zgodna z zasadami logiki. Istotne jest, że do biegłego należy wybór metodyki opracowania opinii, a okoliczność, że opinia biegłego okazała się niekorzystna dla strony nie oznacza, że jest ona niekompletna czy wadliwa.“

Na podstawie opinii biegłego Sąd ustalił wartość nieruchomości na kwotę 337.102 zł, co miało bezpośredni wpływ na wysokość należnego powodowi zachowku.

Praktyczne wskazówki dotyczące dowodu z opinii biegłego w sprawach o zachowek

Na podstawie analizowanego orzeczenia można sformułować następujące wskazówki praktyczne:

Szczegółowy opis nieruchomości Opinia biegłego powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości, uwzględniający jej lokalizację, stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność i inne istotne cechy.
Uzasadnienie wyboru metodyki wyceny Biegły powinien wyjaśnić, jaką metodykę wyceny zastosował i dlaczego, co zwiększa wiarygodność opinii.
Dobór nieruchomości porównawczych W przypadku stosowania metody porównawczej biegły powinien uzasadnić wybór nieruchomości porównawczych, wskazując na ich podobieństwo do wycenianej nieruchomości.
Gotowość do złożenia wyjaśnień Opinia pisemna może wymagać uzupełnienia w formie ustnych wyjaśnień biegłego na rozprawie, co pozwala rozwiać ewentualne wątpliwości sądu lub stron.
Swoboda wyboru metodyki Sądy akceptują zasadę, że wybór metodyki opracowania opinii należy do biegłego, co wzmacnia jego pozycję jako niezależnego eksperta.

Wartość nieruchomości a wartość wskazana w akcie notarialnym

Warto zwrócić uwagę, że w analizowanej sprawie strony powoływały się na wartość nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym umowy darowizny:

“Pozwany oraz spadkodawczyni w akcie notarialnym z dnia 23 września 2010 roku określiły wartość spółdzielczego prawa do lokalu na kwotę 450.000 zł.“

Sąd jednak oparł się na wartości ustalonej przez biegłego (337.102 zł), a nie na wartości wskazanej w akcie notarialnym, co potwierdza, że deklarowana wartość nieruchomości w akcie notarialnym nie jest wiążąca dla sądu przy ustalaniu wysokości zachowku.

Podsumowanie

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu dostarcza cennych wskazówek dotyczących metodyki wyceny nieruchomości oraz oceny dowodu z opinii biegłego w sprawach o zachowek. Sąd podkreślił, że opinia biegłego powinna być sporządzona w sposób jasny, rzeczowy i przejrzysty, z wyraźnym wskazaniem źródeł, metodologii i wniosków.

Z orzeczenia wynika również, że wartość nieruchomości wskazana w akcie notarialnym nie jest wiążąca dla sądu, który opiera się na opinii biegłego, uwzględniającej stan nieruchomości na datę darowizny i ceny z chwili orzekania. To potwierdza znaczenie profesjonalnej wyceny nieruchomości w sprawach o zachowek.