Zasiedzenie a hipoteka — co się dzieje z obciążeniem nieruchomości gdy ktoś ją zasiedział?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Jeżeli ktoś nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie przed datą wpisania hipoteki do księgi wieczystej, hipoteka nie obciąża wydzielonej nieruchomości — nie powstaje hipoteka łączna. Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności i nowa nieruchomość powstaje wolna od obciążeń istniejących na nieruchomości macierzystej, jeśli te obciążenia powstały po dacie zasiedzenia. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 21 lutego 2017 r. (sygn. II Ca 217/17).

Spis treści

Zasiedzenie jako pierwotny sposób nabycia własności — co to oznacza?
Hipoteka łączna przy podziale nieruchomości — kiedy powstaje?
Sprawa poznańska — hipoteka wpisana po dacie zasiedzenia
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a zasiedzenie
Jak chronić się przed taką sytuacją jako wierzyciel?
FAQ

Zasiedzenie jako pierwotny sposób nabycia własności — co to oznacza?

Prawo cywilne rozróżnia dwa sposoby nabycia własności: pochodny i pierwotny. Nabycie pochodne (np. kupno, darowizna) polega na przeniesieniu prawa od poprzednika na następcę — nowy właściciel wchodzi w prawa i obowiązki poprzednika, w tym nabywa nieruchomość z istniejącymi obciążeniami.

Nabycie pierwotne jest zupełnie inne: nabywca uzyskuje prawo niezależnie od poprzedniego właściciela, bez następstwa prawnego. Zasiedzenie jest klasycznym przykładem nabycia pierwotnego — posiadacz nie nabywa prawa od poprzedniego właściciela, lecz nabywa je z mocy prawa (ex lege) z chwilą upływu terminu zasiedzenia.

Jak wskazał Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 21 lutego 2017 r. (sygn. II Ca 217/17), powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r. (sygn. III CZP 121/09): „Zasiedzenie stanowi pierwotny sposób nabycia prawa podmiotowego. (…) Na skutek upływu terminu zasiedzenia ex lege dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Zasiedzenie powoduje zmianę stosunków własnościowych oraz stwarza nowy i samoistny tytuł prawny. W wyniku upływu terminu zasiedzenia powstaje zatem nowy stosunek prawny, a między nabywcą a dotychczas uprawnionym nie występuje następstwo prawne.”

Ta fundamentalna zasada ma doniosłe konsekwencje dla hipoteki.

Hipoteka łączna przy podziale nieruchomości — kiedy powstaje?

Art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział — powstaje hipoteka łączna. Przepis ten chroni wierzycieli hipotecznych przed utratą zabezpieczenia wskutek podziału nieruchomości.

Jednak hipoteka łączna powstaje tylko wtedy, gdy obciążenie hipoteką nieruchomości macierzystej miało miejsce przed podziałem tej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość została podzielona — w tym przez zasiedzenie — przed wpisaniem hipoteki, hipoteka łączna nie powstaje.

Kluczowe pytanie brzmi więc: kiedy nastąpił podział? W przypadku zasiedzenia — z chwilą upływu terminu zasiedzenia, a nie z chwilą wydania postanowienia przez sąd. Orzeczenie sądowe ma charakter deklaratoryjny — potwierdza nabycie, które już nastąpiło z mocy prawa.

Sprawa poznańska — hipoteka wpisana po dacie zasiedzenia

Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. II Ca 217/17) dostarcza precyzyjnego przykładu.

Skarb Państwa — Prezydent Miasta Poznania nabył przez zasiedzenie własność działki nr (…) z dniem 16 sierpnia 1984 r. Zostało to stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w Poznaniu z dnia 7 października 2005 r. Na podstawie tego postanowienia założono odrębną księgę wieczystą dla zasiadywanej działki.

Tymczasem do macierzystej księgi wieczystej, z której działka została wydzielona, wpisano hipotekę umowną kaucyjną w kwocie 1.500.000 zł na rzecz J. R. w dniu 27 sierpnia 2007 r.

Wnioskodawca J. R. żądał przeniesienia hipoteki do nowej księgi wieczystej — twierdząc, że ma ona obciążać również wydzieloną działkę (hipoteka łączna).

Sąd Okręgowy oddalił to żądanie. Hipoteka powstała w 2007 r. — a zasiedzenie nastąpiło w 1984 r. Podział nieruchomości (przez zasiedzenie) nastąpił przed wpisaniem hipoteki. Zatem hipoteka łączna nie powstała: „Skoro hipoteka umowna została wpisana do macierzystej księgi wieczystej już po nabyciu własności odłączonej części nieruchomości przez Skarb Państwa (zasiedzenie nastąpiło w dniu 16.08.1984 r.), czyli po podziale nieruchomości macierzystej, tym samym brak było podstaw do przyjęcia, iż powstała hipoteka łączna.”

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a zasiedzenie

Wnioskodawca podnosił argument oparty na rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) — twierdząc, że ustanawiając hipotekę działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której Skarb Państwa nie był ujawniony jako właściciel wydzielonej działki.

Sąd Okręgowy odrzucił ten argument jako pozostający poza kognicją sądu wieczystoksięgowego: „Poza kognicją sądu wieczystoksięgowego pozostaje kwestia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Sąd wieczystoksięgowy nie może bowiem rozstrzygać, czy istnieją przesłanki do uznania, że wnioskodawcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.”

Jeżeli wnioskodawca uważa, że rękojmia powinna go chronić, może dochodzić tego w odrębnym postępowaniu na podstawie art. 10 u.k.w.h. — przez żądanie usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Postępowanie wieczystoksięgowe nie jest właściwą drogą do rozstrzygania takich kwestii.

Jak chronić się przed taką sytuacją jako wierzyciel?

Opisana sytuacja jest przykładem ryzyka, którego wierzyciel hipoteczny nie może całkowicie wyeliminować przez samą analizę treści księgi wieczystej — bo zasiedzenie wywołuje skutki z mocy prawa, niezależnie od wpisów.

Praktyczne wskazówki dla wierzyciela ustanawiającego hipotekę:

Przed ustanowieniem hipoteki należy zbadać nie tylko treść ksiąg wieczystych, ale też historię nieruchomości — czy nie toczą się lub nie toczyły się postępowania o zasiedzenie, czy nie ma roszczeń osób trzecich do nieruchomości. Warto zażądać od dłużnika oświadczenia o braku roszczeń osób trzecich do nieruchomości. Jeżeli hipoteka ma zabezpieczać znaczną wierzytelność — warto rozważyć ubezpieczenie tytułu własności (title insurance), które jest coraz bardziej dostępne na polskim rynku.

FAQ

Czy zasiedzenie wygasza hipotekę ustanowioną przed datą zasiedzenia? To zależy. Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności — co do zasady nabywca uzyskuje własność wolną od obciążeń. Jednak kwestia, czy hipoteka ustanowiona przed datą zasiedzenia wygasa, jest złożona i wymaga indywidualnej analizy, w tym oceny rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Czy hipoteka ustanowiona po dacie zasiedzenia obciąża wydzieloną nieruchomość? Nie — i to właśnie przesądziła omawiana sprawa. Hipoteka łączna powstaje tylko wtedy, gdy obciążenie nieruchomości macierzystej nastąpiło przed podziałem (zasiedzeniem). Hipoteka wpisana po dacie zasiedzenia nie obciąża wydzielonej nieruchomości.

Jak wierzyciel może sprawdzić, czy nieruchomość nie była objęta postępowaniem o zasiedzenie? Wierzyciel może sprawdzić akta ksiąg wieczystych (dział III — ciężary i ograniczenia) oraz zapytać o ostrzeżenia o toczących się postępowaniach. Jednak zasiedzenie wywołuje skutki z mocy prawa z chwilą upływu terminu — bez żadnych wpisów — co czyni tę weryfikację niepełną.

Czy sąd wieczystoksięgowy bada rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych? Nie. Kognicja sądu wieczystoksięgowego ogranicza się do badania treści i formy wniosku, dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Kwestie rękojmi wiary publicznej rozstrzygane są w odrębnym postępowaniu.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.