Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa — kiedy jest możliwe?

Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa — kiedy jest możliwe?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Zasiedzenie nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa było niemożliwe od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r. z uwagi na obowiązywanie art. 177 Kodeksu cywilnego. Po uchyleniu tego przepisu zasiedzenie nieruchomości państwowych stało się możliwe, a dotychczasowi posiadacze mogli skorzystać ze skróconych terminów zasiedzenia na podstawie art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny.

Spis treści

1. Zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych — skąd się wziął?
2. Uchylenie art. 177 k.c. — co zmieniło się od 1 października 1990 r.?
3. Skrócone terminy zasiedzenia — jak je liczyć?
4. Praktyczny przykład z orzecznictwa poznańskiego
5. Zasiedzenie nieruchomości państwowej a późniejszy nabywca
6. FAQ

Zakaz zasiedzenia nieruchomości państwowych — skąd się wziął?

Do 1 stycznia 1965 r. — czyli przed wejściem w życie Kodeksu cywilnego — zasiedzenie nieruchomości będących własnością państwa było w Polsce co do zasady możliwe. Sytuacja zmieniła się radykalnie wraz z wprowadzeniem art. 177 Kodeksu cywilnego, który stanowił, że przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie nie stosuje się, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności państwowej.

Przepis ten obowiązywał przez ponad ćwierć wieku — od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r. Oznaczało to, że niezależnie od tego, jak długo posiadacz samoistny faktycznie władał nieruchomością państwową, jak bardzo dbał o grunt i uważał go za swój — żadne zasiedzenie nie mogło nastąpić. Prawo własności Skarbu Państwa było chronione w sposób absolutny i nieusuwalny przez sam upływ czasu.

Konsekwencje tej regulacji były doniosłe dla tysięcy rodzin w całej Polsce, szczególnie na terenach wiejskich, gdzie grunty rolne faktycznie użytkowane przez miejscową ludność od pokoleń figurowały w księgach wieczystych jako własność Skarbu Państwa — często na skutek powojennych nacjonalizacji, reformy rolnej lub po prostu dawnych zaniedbań w regulacji stanu prawnego.

Uchylenie art. 177 k.c. — co zmieniło się od 1 października 1990 r.?

Przełom nastąpił z dniem 1 października 1990 r., gdy weszła w życie ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy — Kodeks cywilny (Dz.U. nr 55, poz. 321). Ustawa ta uchyliła art. 177 k.c., otwierając drogę do zasiedzenia nieruchomości państwowych.

Kluczowe znaczenie praktyczne miały dwa przepisy przejściowe tej ustawy:

Art. 9 stanowił, że do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się od tej chwili jej przepisy — w szczególności co do możności nabycia prawa przez zasiedzenie.

Art. 10 wprowadzał mechanizm skrócenia terminu zasiedzenia dla dotychczasowych posiadaczy nieruchomości państwowych: „Jeżeli przed wejściem w życie ustawy istniał stan, który wyłączył zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po jej wejściu w życie prowadzi do zasiedzenia, to zasiedzenie to biegnie od dnia wejścia w życie ustawy. Termin zasiedzenia ulega jednak skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.”

Innymi słowy: posiadacz samoistny nieruchomości państwowej, który władał nią np. od 1970 r. — a więc przez 20 lat przed dniem 1 października 1990 r. — mógł skrócić sobie termin 30-letniego zasiedzenia o połowę. Zasiedzenie nastąpiłoby zatem już w dniu 1 października 2005 r., nie zaś 1 października 2020 r.

Skrócone terminy zasiedzenia — jak je liczyć?

Mechanizm obliczania skróconego terminu zasiedzenia nieruchomości państwowej na podstawie art. 10 noweli z 1990 r. wymaga kilku kroków:

Krok pierwszy — ustal datę objęcia nieruchomości w samoistne posiadanie. Jest to punkt startowy całego obliczenia.

Krok drugi — oblicz, ile lat posiadania upłynęło przed 1 października 1990 r. To jest czas, który może skrócić termin zasiedzenia.

Krok trzeci — zastosuj ograniczenie: skrócenie terminu nie może być większe niż połowa wymaganego terminu zasiedzenia. Dla złej wiary (termin 30-letni) maksymalne skrócenie wynosi 15 lat.

Krok czwarty — dodaj pozostały czas do daty 1 października 1990 r.

Przykład: posiadacz objął nieruchomość państwową w samoistne posiadanie w złej wierze w 1948 r. Do 1 października 1990 r. upłynęło 42 lata posiadania — ale skrócenie terminu nie może przekroczyć 15 lat (połowy 30-letniego terminu). Zatem zasiedzenie nastąpiłoby 15 lat po 1 października 1990 r. — czyli w dniu 1 października 2005 r.

Właśnie tak obliczył termin Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 30 maja 2016 r. (sygn. XV Ca 1706/15), stwierdzając zasiedzenie działki nr (…) na rzecz spadkobierców rodziny S. z dniem 1 października 2005 r.: „Biorąc zatem pod uwagę treść art. 1 pkt. 32 podpunkt b w zw. z art. 9 ustawy o zmianie ustawy kodeks cywilny, termin zasiedzenia co do działki nr (…) winien być liczony od dnia 1 października 1990 r. i skrócony na mocy art. 10 ustawy o połowę. Dlatego spadkobiercy J. i W. S. nabyli działkę (…) z dniem 1 października 2005 r.”

Praktyczny przykład z orzecznictwa poznańskiego

Sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. XV Ca 1706/15) jest szczególnie pouczającym przykładem zastosowania tych przepisów w praktyce.

Rodzina S. użytkowała grunty rolne położone w miejscowości B. koło Środy Wielkopolskiej od lat 40. XX wieku. Działki stanowiły część ich gospodarstwa rolnego — były uprawiane rolniczo, otoczone opieką, traktowane jak własność rodzinna. Tymczasem formalnie były własnością Skarbu Państwa, co w świetle art. 177 k.c. całkowicie blokowało zasiedzenie aż do 1990 r.

Sąd przyjął jako datę początkową posiadania rok 1948 — oparł się na zeznaniach najstarszego świadka, Z. B., która przeprowadziła się do miejscowości B. właśnie w 1948 r. i jako 19-letnia osoba miała — zdaniem sądu — dostateczne rozeznanie co do stanu posiadania. „Zdaniem Sądu w tym wieku świadek mógł mieć prawidłowe rozeznanie co do okoliczności faktycznych dotyczących posiadania spornych działek przez rodzinę S.”

Posiadanie rodziny S. zostało zakwalifikowane jako posiadanie w złej wierze — rodzina wiedziała, że prawo własności jej nie przysługuje, o czym świadczyły ich wieloletnie starania o formalne uregulowanie własności gruntów oraz treść wpisów w księgach wieczystych.

Pomimo złej wiary, po zastosowaniu mechanizmu skrócenia terminu z art. 10 noweli 1990 r., sąd stwierdził zasiedzenie z dniem 1 października 2005 r.

Zasiedzenie nieruchomości państwowej a późniejszy nabywca

Sprawa poznańska ilustruje też inną ważną kwestię: co dzieje się, gdy Skarb Państwa sprzeda nieruchomość osobie prywatnej zanim upłynie termin zasiedzenia?

W omawianej sprawie jedna z działek — oznaczona nr 9/3 — została sprzedana przez Agencję Nieruchomości Rolnych osobie prywatnej (A. N.) w dniu 8 września 2009 r. Wcześniej, bo w 2003 r., A. N. zawarła z Agencją porozumienie o użytkowaniu tej działki w celach rolniczo-szkółkarskich.

Sąd uznał, że wszczęcie przez A. N. postępowania rozgraniczeniowego w dniu 18 maja 2005 r. — a więc jeszcze przed upływem terminu zasiedzenia — przerwało bieg zasiedzenia co do tej działki. W konsekwencji wniosek o zasiedzenie działki nr 9/3 został oddalony.

Wniosek praktyczny jest istotny: nabycie nieruchomości od Skarbu Państwa przez osobę prywatną, a tym bardziej podjęcie przez nią czynności zmierzających do ochrony prawa własności przed upływem terminu zasiedzenia, może definitywnie zablokować zasiedzenie — nawet jeśli posiadacz użytkował nieruchomość przez kilkadziesiąt lat.

FAQ

Czy można dziś zasiedzieć nieruchomość będącą własnością Skarbu Państwa lub gminy? Tak. Po uchyleniu art. 177 k.c. z dniem 1 października 1990 r. zasiedzenie nieruchomości państwowych i komunalnych jest możliwe na zasadach ogólnych — po 20 latach posiadania samoistnego w dobrej wierze lub 30 latach w złej wierze.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, jeśli posiadanie trwało przed 1990 rokiem? Termin zasiedzenia biegnie od 1 października 1990 r., ale ulega skróceniu o czas posiadania przed tą datą — jednak nie więcej niż o połowę wymaganego okresu. Dla złej wiary maksymalne skrócenie wynosi 15 lat, dla dobrej wiary — 10 lat.

Czy zasiedzenie nieruchomości państwowej jest możliwe w złej wierze? Tak. Zła wiara nie wyklucza zasiedzenia — wydłuża jedynie wymagany termin do 30 lat. W sprawach dotyczących gruntów rolnych użytkowanych bez formalnego tytułu prawnego posiadanie w złej wierze jest regułą.

Co przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości państwowej? Bieg zasiedzenia przerywa każda czynność właściciela skierowana bezpośrednio przeciwko posiadaczowi — powództwo windykacyjne, wniosek o rozgraniczenie, a także zmiana charakteru posiadania z samoistnego na zależne (np. podpisanie umowy użyczenia z właścicielem).

Czy posiadacz, który podpisał umowę użyczenia z Agencją Nieruchomości Rolnych, może zasiedzieć nieruchomość? Nie — przynajmniej nie w oparciu o okres posiadania sprzed zawarcia umowy i po jej zawarciu. Podpisanie umowy użyczenia zmienia charakter posiadania z samoistnego na zależne i przerywa bieg zasiedzenia. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 30 maja 2016 r. (sygn. XV Ca 1706/15).

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.