Kancelaria Prawa Spadkowego i Majątkowego

Zasiedzenie Nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości 

 

Sprawy o zasiedzenie własności nieruchomości lub trochę rzadziej ruchomości często goszczą na wokandach sądowych. Nie są tu wyjątkiem także sądy w Poznaniu.  Z naszej praktyki adwokatów, radców prawnych zajmujących się na co dzień zagadnieniami związanymi z regulacją kwestii majątkowych wynika, iż sytuacja, w której nieruchomość,  na której od wielu lat mieszka Klient, a nie jest on wpisany jako właściciel w Księgę wieczystą nie jest niczym nadzwyczajnym. Zwłaszcza mając na uwadze fakt, iż jeszcze w okresie rządów poprzedniego systemu podejście do prawa własności było niezbyt ortodoksyjne.

W niniejszym dziale opowiemy Tobie czym jest zasiedzenie, kiedy i na jakich zasadach można żądać jego stwierdzenia w sądzie.

Napiszemy także na czym polega nasza rola radców prawnych, adwokata w sprawie o zasiedzenie. Dlaczego potrzebny jest w sprawie o zasiedzenie dobry adwokat, czy radca prawny zajmujący się sprawami majątkowymi.

 

Bartosz Kowalak radca prawny sprawy spadkowe, zasiedzenie i majątkowe

 

W jaki sposób adwokat, radca prawny może Tobie pomóc w sprawie o zasiedzenie?

Jeśli napiszesz w wyszukiwarce internetowej: „poszukuję dobrego adwokata od zasiedzenia w Poznaniu”, to poza ustaleniem czy w danej sytuacji masz możliwość domagania się zasiedzenia zastanawiasz się pewnie w jakim zakresie i po co będzie potrzebny do sprawy o zasiedzenie adwokat lub radca prawny? Zastanawiasz się, czy mogę wnosić o zasiedzenie bez adwokata lub radcy prawnego?

Najprościej mówiąc my się na tym znamy i mamy wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu spraw majątkowych, dotyczących nieruchomości, w tym o zasiedzenie.

Możesz się zastanawiać, czy potrzebujesz dobrego adwokata od zasiedzenia, gdyż być może jest to sprawa łatwa. Tak jak i zdarzają się proste sprawy o zasiedzenie, tak i zdarzają się bezkonfliktowe i kulturalne rozwody. Często jednak sprawy te bardzo się komplikują i mają charakter wielowątkowy. Zwłaszcza jeżeli po drugiej stronie staje osoba, która nie zgadza się z Twoim wnioskiem o zasiedzenie.  Decydując się wiec na działanie bez pełnomocnika nie jesteś w stanie pozbyć się poczucia niepewności, czy wszystko zrobiłeś dobrze, czy nie popełniłeś błędu przy formułowaniu roszczenia o zasiedzenie nieruchomości?

Korzystając z pomocy doświadczonego w sprawach majątkowych radcy prawnego, adwokata, kancelarii w sprawie o zasiedzenie po prostu wybierasz profesjonalistę, którego rolą jest ustalenie optymalnej strategii w sprawie zasiedzeniowej tak by najlepiej zabezpieczyć twoje interesy.

W jaki sposób adwokat, radca prawny może Państwu pomóc w sprawie związanej z wnioskiem o zasiedzenie?

Z naszej praktyki adwokata od zasiedzenia w Poznaniu wynika, iż sprawy o zasiedzenie dzielą się na dwie lustrzane kategorie:

 

Wniosek o zasiedzenie

Roszczenie o zasiedzenie – tj sytuacja, w której Klient adwokata, radcy prawnego domaga się uznania, iż nieruchomość, ruchomość, którą włada od wielu lat stała się jego własnością .

W tej sytuacji adwokat, radca prawny pomoże przy

 

W tej sytuacji adwokat, radca prawny:

Obrona w sprawie o zasiedzenie

Podejmując obronę w sprawie o zasiedzenie adwokat, radca prawny dokona następujących czynności:

 

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Co to jest zasiedzenie?

 

Najprościej rzecz ujmując zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego pozwalająca na nabycie własności rzeczy z uwagi na  upływ odpowiednio długiego czasu, w którym tą rzeczą się władało.

 

Zasiedzenie może dotyczyć nieruchomości. Np.:  nieruchomości gruntowej, lokalowej czy budynkowej. Można więc zasiedzieć grunt, jego fragment, jak i lokal: mieszkanie, czy cały budynek. Na chwile obecną nabyć własność w ten sposób można zarówno, gdy dotychczasowym właścicielem był nieruchomości była osoba prywatna, jak i w sytuacji, gdy należała ona  do Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego ( najczęściej gminy lub powiatu).

 

Zasiedzenie może też dotyczyć rzeczy ruchomej, przy czym w praktyce sądowej najczęściej będzie ono dotyczyć tych rzeczy, których własność wiąże się z wpisem do jakiegoś rejestru Państwowego. Np. samochodów, czy maszyn i urządzeń.

Przy czym w stosunku do zasiedzenia nieruchomości i ruchomości mamy inne przesłanki zasiedzenia jak i czas, który jest niezbędny dla jego stwierdzenia.

 

 

Kiedy może dojść do zasiedzenia nieruchomości?

Jak wskazałem wyżej poprzez zasiedzenie może dojść do nabycia własności nieruchomości. Czyli, mimo iż dana nieruchomość nigdy nie została przez nas kupiona, lub tez nikt nam nigdy jej nie podarował w drodze umowy darowizny, to i tak z uwagi na pewne określone prawem okoliczności Sąd może uznać, iż staliśmy się jej właścicielem.

Aby zasiedzieć nieruchomość muszą być spełnione dwie przesłanki:

Upraszczając. Można zasiedzieć nieruchomość, gdy władamy nią jako posiadacz samoistny przez 20 lub 30 lat ( w zależności, czy byliśmy w dobrej lub złej wierze.)

Zasiedzenie co prawda następuje z mocy prawa, tzn. sam fakt upływu odpowiednio długiego okresu, w którym rzeczą władaliśmy powoduje, ze właścicielem się stajemy.

Niemniej jednak, aby ten fakt ogłosić światu musimy dopełnić formalności. Musimy wykazać w sądzie, iż nieruchomością władaliśmy przez odpowiednio długi okres.  

Jedynie bowiem sąd jest władny wydać postanowienie, w którym stwierdzi, iż dana nieruchomość została nabyta na własność poprzez jej zasiedzenie. Stwierdzić zasiedzenia nie możemy ani w umowie, ani u notariusza. Jest to wyłączna kompetencja sądu.

 

Po jakim czasie następuje zasiedzenie nieruchomości

Obecne przepisy Kodeksu cywilnego (choć zdarzają się jeszcze sprawy, gdzie o zasiedzeniu będziemy orzekać na podstawie przepisów z lat 40 lub nawet Kodeksu Napoleona sprzed 200 lat) przewidują dla zasiedzenia nieruchomości dwa terminy.

Posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabędzie własność nieruchomości jeżeli posiada daną nieruchomość przez okres dwudziestu bądź trzydziestu lat.

To rozróżnienie liczenia terminu zasiedzenia na dwadzieścia i trzydzieści lat związane jest z instytucja dobrej wiary.

 Dodać należy, iż terminy te mogą być liczone trochę odmiennie w sytuacji, gdy nieruchomość była własnością Skarbu Państwa, czy Gminy. Lub też w sytuacji, gdyby zasiedzenie biegło przeciwko osobie małoletniej.

 

Czym jest posiadanie w dobrej wierze?

Tak jak wskazałem wyżej aby móc nabyć własność nieruchomości w krótszym ustawowym terminie lat 20 koniecznym jest aby nieruchomość była w posiadaniu w dobrej wierze przez lat 20 ( w przypadku ruchomości, rzeczy ruchomych wymóg dobrej wiary zachodzi zawsze).

Czym zatem jest ta dobra wiara?  

Z dobrą wiarą w przypadku zasiedzenia nieruchomości mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz samoistny jest przekonany, iż nieruchomość, którą zasiaduje stanowi jego własność.

Nadmienić przy tym należy, iż to błędne przekonanie o przysługującym prawie własności musi być usprawiedliwione.  Można od razu dodać, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego i w ślad za nim sądów powszechnych podchodzi do tematu dobrej wiary przy zasiedzeniu bardzo restrykcyjnie. W praktyce będą, to więc bardzo rzadkie sytuacje, związane np. z pomyłka na mapach, czy w dokumentacji.

 

Czym jest posiadanie w złej wierze?

O ile w przypadku dobrej wiary posiadacz samoistny musi być przekonany ( błędnie), iż dana rzecz stanowi jego własność, to tego warunku nie musi spełnić przy złej wierze.

Po prostu  z posiadaniem samoistnym nieruchomości w złej wierze będziemy mieli do czynienia wtedy, gdy dana osoba wie, że nie przysługuje jej prawo własności.

W zlej wierze będzie więc posiadacz, który po prostu zajął jakiś grunt i go użytkuje, który nabył nieruchomość bez dochowania formy aktu notarialnego, czy który przesunął płot o kilka metrów.

Jeżeli taką nieruchomość posiadacz samoistny użytkuje przez lat 30, a w tym czasie właściciel nie podjął kroków zmierzających do odzyskania nieruchomości, to będzie mógł taką nieruchomość nabyć przez zasiedzenie.   

 

Czym jest posiadanie samoistne?

Jak wskazaliśmy wyżej poza upływem czasu dla stwierdzenia zasiedzenia potrzebna jest także druga przesłanka jaką jest posiadanie samoistne.

Co kryje się zatem pod pojęciem posiadania samoistnego.

Kodeks cywilny w art. 336 wskazuje, iż posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada daną rzecz tak, jak właściciel.

Żeby władać jak właściciel trzeba zatem zachowywać się jak właściciel. W szczególności posiadaczem samoistnym nie będzie tzw. posiadacz zależny, tj. osoba, która włada nieruchomością jako najemca, czy dzierżawca.

Posiadacz samoistny może mieć świadomość, iż właścicielem nie jest ( zła wiara), ale musi zachowywać się jak właściciel. Tytułem przykładu, może płacić podatek od zasiadywanej nieruchomości, może ją użytkować, czerpać z niej pożytki, czy po prostu ogrodzić ja płotem.

Michalina Koligot i Bartosz Kowalak

Kto może zasiedzieć nieruchomość?

W zasadzie odpowiadając na to pytanie, można powiedzieć, ze każdy. Kodeks cywilny nie ogranicza nikogo w prawie do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Zasiedzieć nieruchomość może więc osoba fizyczna- każdy człowiek. Może ja też zasiedzieć osoba prawna, czyli firma lub instytucja, czy również Gmina.

Jednak najczęściej ( i w mojej praktyce tylko takie sprawy prowadziłem) najczęściej do zasiedzenia nieruchomości dochodzi na rzecz osób fizycznych, która tą nieruchomością władała przez odpowiednio długi czas.

 

Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć?

Za czasów poprzedniego reżimu nie było możliwości zasiedzenia kierowanego przeciwko gruntom ( lokalom) należącym do Skarbu Państwa lub należących do jednostek samorządu lokalnego – czyli np. gminy. Jeszcze dawniej niemożliwym było też zasiedzenie gruntów rolnych.

Te ograniczenia w regułach gospodarki kapitalistycznej już nie funkcjonują.

Jednakże zasiedzieć można tylko te nieruchomości, które mogą być ze swej natury przedmiotem własności. Co to oznacza?

W zasadzie co do każdej nieruchomości gruntowej, jej kawałka , czy skrawka można orzec zasiedzenie.

Natomiast nie możliwym jest zasiedzenie takich elementów nieruchomości, które same w sobie nie mogą być oddzielnym przedmiotem własności. Mowa tu o pokoju w mieszkaniu, części innego lokalu, strychu, czy piwnicy. Takie elementy mają bowiem przymiot części składowej innej nieruchomości i jako takie nie podlegają odrębnemu zasiedzeniu. Są to tylko części składowe innych nieruchomości, które nie mogą stać się przedmiotem prawa własności- chyba że wraz z całą nieruchomością.

 

Jak uzyskać zasiedzenie nieruchomości?

Bez względu na to, czy posiadacz samoistny znajduje się w złej wierze, czy też w dobrej wierze, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa. Teoretycznie więc zasiedzenie następuje samo przez się.

Niemniej jednak jakoś ten fakt trzeba stwierdzić, a jak się można spodziewać jedyna instytucja, która może takiego stwierdzenia dokonać jest sąd.

Tylko orzeczenie sądu potwierdza nabycie własności w drodze zasiedzenia  i pozwala np. na uzyskanie wpisu prawa własności do Księgi Wieczystej .

 

Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia?

W celu uzyskania orzeczenia sądu koniecznym jest złożyć stosowny wniosek do sadu Rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości.

W uzasadnieniu wniosku należy wskazać na wszystkie okoliczności, które uzasadniają zasiedzenie. Czyli fakt posiadania statusu posiadacza samoistnego, upływ czasu – 20 lub 30 lat. Na te okoliczności trzeba przedstawić odpowiednie dowody, dokumenty, decyzje płatnicze, przesłuchać świadków.

 

Zasiedzenie a podatek?

Z nabyciem nieruchomości w drodze zasiedzenia wiąże się także konieczność zapłaty podatku. Wiadomo jak stwierdził kiedyś Benjamin Franklin, w życiu pewne są tylko śmierć i podatki. Podatek od zasiedzenia wynosi 7% wartości zasiadywanej nieruchomości.

 

Ile kosztuje zasiedzenie nieruchomości?

Po pierwsze wniosek o zasiedzenie podlega opłacie sądowej. Ta w przypadku zasiedzenia jest stała, nie jest uzależniona od  wartości nieruchomości.

Opłata od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł.  W toku sprawy o zasiedzenie mogą tez pojawić się koszty związane z ogłoszeniem poszukiwania potencjalnych zainteresowanych nieruchomością- te koszty to zwykle kilkaset złotych.

W sytuacji, gdy nieruchomość, która ma być zasiedziana nie będzie pokrywała się z granicami wskazanymi w ewidencji gruntów wówczas konieczny jest także udział geodety, który dokona podziału i wydzielenie nieruchomości.

Wynagrodzenie geodety jest uzależnione od nakładu jego pracy, ale waha się miedzy kwotą 2000 zł a 5000 zł.

Ponadto kosztem może być wydatek na pozyskanie niezbędnych dokumentów:

 

 Po uzyskaniu zasiedzenia dojdą też koszty wpisu w Księdze Wieczystej w wysokości 200 zł.

 

Ile wynosi wynagrodzenie adwokata, radcy prawnego za prowadzenie sprawy o zasiedzenie nieruchomości?

Wynagrodzenie Kancelarii adwokata, czy radcy prawnego nie jest ustalone w sposób stały.  W praktyce zawsze jest ustalane indywidualnie, gdyż też jedna sprawa drugiej nie jest równa. Adwokat, radca prawny określając wysokość swojej gaży ocenia stopień skomplikowania sprawy i na tej podstawie ustala wynagrodzenie. W przypadku zasiedzenia nieruchomości honorarium, to może wynieść od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

 

Gdzie działamy?

 

 Siedziba Naszej Kancelarii mieści się w Poznaniu, stąd też najczęściej sprawy związane z zasiedzeniem lub też obroną przed wnioskiem o zasiedzenie prowadzimy przed Sądami Rejonowymi w Poznaniu. Jednakże sam równie często bywam w  sprawach spadkowych przed Sądami w Szamotułach, Środzie Wielkopolskiej, Obornikach, Śremie czy Gnieźnie.

Ponadto Kancelaria prowadzi dwa biura.

Jedno w Jarocinie– dla mieszkańców Jarocina, Krotoszyna, Gostynia, Kalisza, Koźmina czy Pleszewa. Oddział ten prowadzi adwokat Anna Konrady.

Drugie w Wrześni, gdzie Radca prawny Joanna Janiak prowadzi sprawy spadkowe dla mieszkańców Wrześni, Słupcy, Strzałkowa, Pyzdr, Nekli czy Czerniejewa.