Zasiedzenie udziałów innych współwłaścicieli — dlaczego sądy stawiają tak wysoką poprzeczkę?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Zasiedzenie udziału we współwłasności przez innego współwłaściciela jest możliwe, ale wymaga wyraźnego zamanifestowania woli władania całą nieruchomością wyłącznie dla siebie — w sposób widoczny dla pozostałych współwłaścicieli. Samo dbanie o nieruchomość, płacenie podatków i korzystanie z niej przez 30 lat nie wystarczy. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 24 lutego 2017 r. (sygn. II Ca 595/16).

Spis treści

Dlaczego zasiedzenie udziałów jest trudniejsze niż zasiedzenie cudzej nieruchomości?
Co to jest manifestacja woli posiadania samoistnego?
Jakie czynności wystarczają, a jakie nie?
Kiedy rozbiórka budynku może być przejawem zasiedzenia?
Specyfika sytuacji, gdy posiadacz przez część okresu nie był jeszcze współwłaścicielem
FAQ

Dlaczego zasiedzenie udziałów jest trudniejsze niż zasiedzenie cudzej nieruchomości?

W typowej sprawie o zasiedzenie posiadacz samoistny włada cudzą nieruchomością bez żadnego tytułu prawnego — właściciel i posiadacz to dwie różne osoby, które mają różne role i różne interesy. Posiadanie samoistne jest oczywiste już przez sam fakt władania bez tytułu.

W przypadku współwłasności sytuacja jest fundamentalnie inna. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z całej rzeczy wspólnej (art. 206 k.c.), a każdy z nich jest obowiązany do współdziałania w zarządzie (art. 200 k.c.) i ochrony wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Oznacza to, że zachowania, które w typowej sprawie o zasiedzenie świadczyłyby o posiadaniu samoistnym — płacenie podatków, dbanie o nieruchomość, koszenie trawy, drobne remonty — w przypadku współwłaściciela są po prostu wykonywaniem jego ustawowych obowiązków wynikających ze współwłasności.

Sądy muszą zatem odróżnić dwie rzeczy: czy dany współwłaściciel wykonuje swoje uprawnienia ze współwłasności wobec całej nieruchomości, czy też wkroczył w sferę uprawnień pozostałych współwłaścicieli i posiadał całą nieruchomość jak jedyny właściciel. Granica jest subtelna, a wymagania stawiane przez orzecznictwo — surowe.

Co to jest manifestacja woli posiadania samoistnego?

Sąd Rejonowy w Szamotułach, a za nim Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. II Ca 595/16), sformułował tę zasadę następująco: „Zasiedzenie udziału we współwłasności wymaga jednak wyraźnego zamanifestowania woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla pozostałych uczestników obrotu.”

Łacińskie wyrażenie cum animo rem sibi habendi oznacza „z wolą posiadania rzeczy dla siebie”. Samo fizyczne władanie rzeczą nie wystarczy — musi mu towarzyszyć wola władania nią jak jedyny właściciel, zamanifestowana na zewnątrz tak, by pozostali współwłaściciele mogli się o niej dowiedzieć i zareagować.

Wymóg zewnętrznej manifestacji ma głębokie uzasadnienie: współwłaściciel, który nie korzysta z nieruchomości, może nie wiedzieć, że ktoś inny wkroczył w jego prawa. Bieg zasiedzenia nie powinien toczyć się „po cichu” — prawo chroni właściciela, który nie miał możliwości dowiedzieć się o tym, że traci własność.

Jakie czynności wystarczają, a jakie nie?

Sąd w omawianej sprawie precyzyjnie wskazał, jakie zachowania nie są przejawem posiadania samoistnego wykraczającego poza uprawnienia współwłaściciela:

„Opłacanie podatku gruntowego, dbanie o nieruchomość czy przeprowadzanie porządków mieści się w obowiązkach współwłaściciela dbania o wspólne prawo i współposiadania całej rzeczy. (…) Bieżące czynności jakkolwiek kosztowne i nie przynoszące zysku, wynikały z obowiązku zachowania wspólnego prawa i dbania o całą nieruchomość zarówno w swoim interesie jak i pozostałych współwłaścicieli.”

Natomiast przejawem posiadania samoistnego wykraczającego poza udział może być samodzielne dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu — a więc takiej, do której potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.) — bez ich wiedzy, zgody i wbrew ich woli. Jak wskazał sąd: „Samodzielne dokonanie przez wnioskodawczynię lub jej poprzedników czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, do podjęcia której wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, stanowiłoby jednoznaczną sugestię, iż wykonywali uprawnienia właścicielskie wobec całej nieruchomości.”

Kiedy rozbiórka budynku może być przejawem zasiedzenia?

W omawianej sprawie wnioskodawczyni podniosła w apelacji, że ona i jej mąż dokonali rozbiórki budynku posadowionego na nieruchomości — co miało być przejawem posiadania samoistnego całości, skoro jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Sąd Okręgowy nie odrzucił tego argumentu co do zasady — istotnie rozbiórka budynku jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i mogłaby świadczyć o posiadaniu samoistnym całości. Problem polegał jednak na tym, że wnioskodawczyni nie udowodniła, że rozbiórka była dokonana w sposób wyraźnie manifestujący wyłączenie pozostałych współwłaścicieli z uprawnień właścicielskich — że była dokonana jawnie, z ich świadomością i wbrew ich woli lub bez ich zgody.

Praktyczna lekcja z tego wątku jest ważna: sama fizyczna czynność — choćby przekraczała zwykły zarząd — nie wystarczy. Konieczne jest wykazanie, że była ona świadomą manifestacją woli wyłącznego władania, dokonaną w sposób widoczny dla pozostałych.

Specyfika sytuacji, gdy posiadacz przez część okresu nie był jeszcze współwłaścicielem

Sąd Okręgowy w Poznaniu dostrzegł w omawianej sprawie istotną specyfikę: wnioskodawczyni i jej mąż przez pierwszą część okresu posiadania — od 1982 r. do 1989 r. — nie byli jeszcze współwłaścicielami. Stali się nimi dopiero po śmierci matki R. P. w 1989 r.

Sąd wskazał, że ta okoliczność powinna być brana pod uwagę przy ocenie wymogu manifestacji: „Wnioskodawczyni i jej mąż R. P. objęli nieruchomość w posiadanie bez tytułu prawnego, do chwili śmierci M. P. w 1989 r. władali nią zatem nie będąc współwłaścicielami. Z chwilą śmierci M. P. współwłaścicielem nieruchomości stał się R. P., natomiast wnioskodawczyni w dalszym ciągu władała nieruchomością nie mając cechy współwłaściciela. Zyskała ją dopiero z chwilą śmierci męża w 2007 r. Okoliczności te winny być brane pod uwagę przy stawianiu wnioskodawczyni wymogu zamanifestowania wobec innych współwłaścicieli zamiaru wyzucia z własności.”

Oznacza to, że w takiej sytuacji ocena przesłanek zasiedzenia powinna uwzględniać, przez jaki okres posiadacz był już współwłaścicielem, a przez jaki nim nie był — i odpowiednio różnicować wymagania co do charakteru posiadania w poszczególnych fazach.

FAQ

Czy długoletnie bierność pozostałych współwłaścicieli pozwala zasiedzieć ich udziały? Nie wystarczy. Bierność i brak zainteresowania nieruchomością przez pozostałych współwłaścicieli nie jest tożsama z porzuceniem posiadania. Konieczna jest aktywna i jawna manifestacja woli wyłącznego władania przez tego współwłaściciela, który domaga się zasiedzenia.

Czy zawarcie umowy najmu całej nieruchomości przez jednego współwłaściciela jest manifestacją posiadania samoistnego? Tak — zawarcie umowy najmu lub dzierżawy dotyczącej całej nieruchomości bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli może być uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd i manifestację posiadania samoistnego całości. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny.

Jak udowodnić manifestację woli posiadania samoistnego? Przede wszystkim zeznaniami świadków potwierdzającymi konkretne zachowania, dokumentami potwierdzającymi samodzielne decyzje o nieruchomości, korespondencją z urzędami prowadzoną wyłącznie przez jednego współwłaściciela jako jedynego właściciela, a także dowodami wskazującymi na wykluczenie pozostałych ze współposiadania.

Czy można zasiedzieć udziały współwłaścicieli, którzy od lat nie dają znaku życia i są nieznani z miejsca pobytu? Samo nieznane miejsce pobytu nie jest wystarczające. Konieczne jest wykazanie, że posiadacz wkroczył w sferę uprawnień tych współwłaścicieli i manifestował wyłączne władanie. Bierność właściciela jest okolicznością istotną, ale nie jedyną.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.