Zasiedzenie w 20 czy 30 lat — od czego zależy termin?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat dla posiadacza w złej wierze — zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego. W zdecydowanej większości spraw sądowych zastosowanie ma termin 30-letni, gdyż dobra wiara przy zasiedzeniu występuje rzadko.

Spis treści

Skąd pochodzi rozróżnienie na 20 i 30 lat?
Kiedy stosuje się termin 20-letni?
Kiedy stosuje się termin 30-letni?
Terminy historyczne — co jeśli zasiedzenie nastąpiło przed 1990 rokiem?
Od kiedy liczy się termin zasiedzenia?
FAQ

Bartosz Kowalak – radca prawny Prawo spadkowe

Skąd pochodzi rozróżnienie na 20 i 30 lat?

Terminy zasiedzenia nieruchomości wynikają bezpośrednio z art. 172 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Dz.U. 2024 poz. 1061). Przepis ten uzależnia długość wymaganego okresu posiadania od stanu świadomości posiadacza w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie — od tego, czy był w dobrej, czy w złej wierze.

Rozróżnienie to ma głęboki sens prawny: ktoś, kto objął nieruchomość w posiadanie w usprawiedliwionym przekonaniu, że jest jej właścicielem, zasługuje na szybszą ochronę swojej sytuacji niż ten, kto od początku wiedział lub powinien był wiedzieć, że właścicielem nie jest. Ustawodawca nagradza dobrą wiarę krótszym terminem, złą — wydłużonym.

Kiedy stosuje się termin 20-letni?

Termin 20-letni stosuje się wyłącznie do posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Dobra wiara oznacza, że posiadacz był błędnie, ale w sposób usprawiedliwiony okolicznościami, przekonany o przysługiwaniu mu prawa własności.

Klasycznym przykładem jest nabycie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazał się nieważny z przyczyn niezależnych od nabywcy — np. dlatego, że jeden z małżonków zbył nieruchomość wchodzącą do majątku wspólnego bez zgody drugiego małżonka. Nabywca zapłacił cenę, zawarł umowę u notariusza i miał pełne podstawy, by sądzić, że stał się właścicielem. Mimo nieważności umowy jest posiadaczem w dobrej wierze.

Innym przykładem jest posiadanie pasa przygranicznego gruntu, gdy ogrodzenie zostało postawione przez obu sąsiadów i po latach okazało się, że stoi w niewłaściwym miejscu — zwłaszcza jeśli wyznaczenie granicy poprzedził pomiar geodezyjny.

Dobra wiara jest oceniana wyłącznie na chwilę objęcia nieruchomości w posiadanie. Jeżeli posiadacz dowie się później, że umowa była nieważna lub że nie jest właścicielem — nie traci statusu posiadacza w dobrej wierze dla celów zasiedzenia nieruchomości. Zasada ta nie dotyczy rzeczy ruchomych, gdzie późniejsza utrata dobrej wiary ma znaczenie.

Kiedy stosuje się termin 30-letni?

Termin 30-letni stosuje się do posiadacza samoistnego w złej wierze — a więc takiego, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości.

W praktyce termin ten ma zastosowanie w zdecydowanej większości spraw o zasiedzenie. Wynika to z jednej fundamentalnej zasady, którą Sąd Najwyższy przesądził w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r. (sygn. III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48): osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Innymi słowy: ktokolwiek kupił lub dostał nieruchomość „na piśmie” albo „na słowo” — bez aktu notarialnego — jest posiadaczem w złej wierze i potrzebuje 30 lat posiadania samoistnego, żeby zasiedzieć. Uzasadnienie jest proste: powszechnie wiadomo, że umowy przenoszące własność nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 Kodeksu cywilnego). Brak tej formy nie może być usprawiedliwiony niewiedzą.

W złej wierze jest też posiadacz, który samowolnie zajął cudzą nieruchomość lub który przejął grunt bez żadnej umowy, wiedząc, że nie należy do niego.

Terminy historyczne — co jeśli zasiedzenie nastąpiło przed 1990 rokiem?

To zagadnienie ma duże znaczenie praktyczne w sprawach dotyczących gruntów posiadanych od kilkudziesięciu lat. Przepisy Kodeksu cywilnego obowiązujące od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r. przewidywały krótsze terminy zasiedzenia: 10 lat przy dobrej wierze i 20 lat przy złej wierze.

Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed 1 października 1990 r. — stosuje się te korzystniejsze, poprzednie przepisy. Oznacza to, że np. osoba, która objęła nieruchomość w posiadanie samoistne w złej wierze w 1965 r., zasiedziała ją już w 1985 r. — a nie dopiero w 1995 r.

Przykład praktyczny: rodzina z Wielkopolski użytkuje grunt od 1968 r. na podstawie nieformalnej umowy kupna. Poprzednie przepisy przewidywały 20-letni termin dla złej wiary — zasiedzenie nastąpiło zatem w 1988 r., jeszcze pod rządami dawnych przepisów. Dla sądu orzekającego dziś oznacza to, że stosuje się termin 20-letni, nie 30-letni.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia?

Termin zasiedzenia liczy się od dnia objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Jest to dzień, od którego posiadacz zaczął władać nieruchomością jak właściciel — niezależnie od kogokolwiek innego.

Ustalenie tej daty bywa jedną z trudniejszych kwestii w postępowaniu sądowym. Sąd opiera się na zeznaniach świadków, dokumentach (np. umowach, potwierdzeniach opłacania podatku, aktach administracyjnych) i innych dowodach wskazujących na moment faktycznego przejęcia władania.

Jeśli posiadacz chce doliczyć czas posiadania poprzednika prawnego (na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego), termin liczy się od momentu, gdy poprzednik objął nieruchomość w posiadanie samoistne — pod warunkiem że posiadanie było następnie nieprzerwanie kontynuowane.

FAQ

Czy można skrócić termin zasiedzenia poniżej 20 lat? Nie. Terminy 20 i 30 lat wynikają bezpośrednio z Kodeksu cywilnego i nie można ich skrócić w żaden sposób — ani umową, ani wolą stron.

Co się stanie, jeśli właściciel wytoczy powództwo o wydanie nieruchomości? Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez właściciela przerywa bieg zasiedzenia. Po przerwaniu termin biegnie od nowa — od zera.

Czy termin zasiedzenia biegnie, gdy nieruchomość jest przedmiotem postępowania spadkowego? Co do zasady tak — postępowanie spadkowe dotyczące nieruchomości nie wstrzymuje biegu terminu zasiedzenia. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właściciel lub jego spadkobierca wytacza powództwo o wydanie nieruchomości.

Czy termin 30-letni liczy się od zakupu bez aktu notarialnego czy od innej daty? Od dnia faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne — nie od daty podpisania nieformalnej umowy, jeśli były one różne. W praktyce obie daty często się pokrywają.

Jakie terminy zasiedzenia obowiązywały w PRL? Od 1 stycznia 1965 r. do 1 października 1990 r. obowiązywały terminy: 10 lat dla dobrej wiary i 20 lat dla złej wiary. Jeśli termin zasiedzenia upłynął w tym okresie, stosuje się te korzystniejsze regulacje.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.