Zasiedzenie w złej wierze — czym jest i kiedy jest możliwe?

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Zasiedzenie w złej wierze następuje po 30 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości. Zła wiara oznacza, że posiadacz wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem — np. gdy objął nieruchomość bez aktu notarialnego. To najczęstszy przypadek zasiedzenia w polskiej praktyce sądowej.

Spis treści

Co to jest zła wiara przy zasiedzeniu?
Najczęstsze przypadki złej wiary w praktyce
Co można zasiedzieć w złej wierze?
Zasiedzenie w złej wierze a spadkobiercy
Zła wiara a droga konieczna i służebności
FAQ

Co to jest zła wiara przy zasiedzeniu?

Zła wiara przy zasiedzeniu to stan, w którym posiadacz samoistny wie lub — na podstawie okoliczności sprawy — powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Nie jest to pojęcie moralne — nie chodzi o winę czy nieuczciwość posiadacza — lecz czysto prawny opis stanu jego świadomości w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie.

Warto podkreślić, że zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości nie wyklucza zasiedzenia. Różni się jedynie długością wymaganego okresu posiadania — zamiast 20 lat konieczne jest posiadanie przez 30 lat.

Najczęstsze przypadki złej wiary w praktyce

Nieformalna umowa kupna lub darowizny. Jest to najczęstszy przypadek złej wiary w polskich sprawach o zasiedzenie. Osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie umowy pisemnej lub ustnej — bez aktu notarialnego — jest posiadaczem w złej wierze. Wynika to z zasady powszechnej znajomości prawa: każdy powinien wiedzieć, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 6 grudnia 1991 r. (sygn. III CZP 108/91).

Samowolne zajęcie cudzego gruntu. Osoba, która zajęła opuszczony grunt sąsiada lub przyłączyła część cudzej działki do swojej posesji, jest posiadaczem w złej wierze od pierwszego dnia — bo wie, że grunt nie należy do niej.

Objęcie nieruchomości po śmierci właściciela bez przeprowadzenia postępowania spadkowego. Spadkobierca, który zaczął użytkować nieruchomość po śmierci spadkodawcy bez formalnego nabycia spadku, działa w złej wierze wobec ewentualnych współspadkobierców.

Co można zasiedzieć w złej wierze?

W złej wierze można zasiedzieć prawo własności nieruchomości gruntowej, prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz służebność gruntową — w tym służebność drogi dojazdowej, pod warunkiem korzystania z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 Kodeksu cywilnego).

W złej wierze nie można zasiedzieć rzeczy ruchomej — np. samochodu. Zasiedzenie ruchomości jest możliwe wyłącznie w dobrej wierze.

Odrębne ograniczenia dotyczą dróg publicznych — zasiedzenie drogi publicznej jest niedopuszczalne. Możliwe jest natomiast zasiedzenie drogi wewnętrznej lub prywatnej oraz służebności drogowej.

Zasiedzenie w złej wierze a spadkobiercy

Jeżeli posiadacz samoistny w złej wierze zmarł, jego spadkobiercy wchodzą w tę samą sytuację prawną — dziedziczą posiadanie w złej wierze. W orzecznictwie dominuje stanowisko, że spadkobierca kontynuujący posiadanie w złej wierze po poprzedniku może doliczyć do własnego okresu posiadania tylko tę część okresu poprzednika, w jakiej dziedziczy spadek.

Przykład: posiadacz w złej wierze posiadał nieruchomość przez 20 lat i zmarł, zostawiając dwójkę dzieci. Każde z dzieci może doliczyć połowę okresu posiadania ojca — czyli 10 lat. Jeżeli następnie każde z nich kontynuuje posiadanie przez kolejne 20 lat, łączny czas wynosi 30 lat i spełnia przesłankę zasiedzenia.

Wyjątek może stanowić nieformalny dział spadku, gdy jedno dziecko de facto przejmuje całość posiadania za zgodą pozostałych — wówczas może doliczyć pełny czas posiadania poprzednika.

Zła wiara a droga konieczna i służebności

Zasiedzenie służebności drogi w złej wierze jest możliwe, ale wymaga spełnienia dodatkowego warunku — posiadacz musi korzystać z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego na cudzym gruncie. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 2011 r., trwałe i widoczne urządzenie musi być wynikiem świadomego działania człowieka — utwardzenie nawierzchni, mostek, przepust. Samo przejeżdżanie przez grunt bez wykonania trwałego urządzenia nie prowadzi do zasiedzenia służebności.

FAQ

Czy zła wiara przy zasiedzeniu oznacza, że posiadacz działał nieuczciwie? Nie. Zła wiara w rozumieniu przepisów o zasiedzeniu to pojęcie czysto prawne — oznacza jedynie, że posiadacz wiedział lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem. Nie przesądza o nieuczciwości ani złych intencjach.

Czy można zasiedzieć nieruchomość skarbu państwa lub gminy w złej wierze? Co do zasady tak, choć przepisy szczególne wykluczają zasiedzenie niektórych nieruchomości publicznych. Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy jest możliwe przy spełnieniu ogólnych przesłanek z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Ile wynosi podatek przy zasiedzeniu w złej wierze? Podatek od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 7% jej wartości — niezależnie od tego, czy zasiedzenie nastąpiło w dobrej, czy w złej wierze.

Czy można zmienić złą wiarę na dobrą w trakcie biegu zasiedzenia? Nie. O dobrej lub złej wierze rozstrzyga wyłącznie moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsze zdarzenia nie mają wpływu na kwalifikację wiary posiadacza przy zasiedzeniu nieruchomości.

Czy zasiedzenie w złej wierze gruntu rolnego jest możliwe po 2019 roku? Tak, ale z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady sąd stwierdzi zasiedzenie nieruchomości rolnej tylko na rzecz rolnika indywidualnego, jeśli bieg terminu zasiedzenia kończy się 30 kwietnia 2019 r. lub później.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.