Żona i dzieci współwłaściciela nie zasiedzą nieruchomości — posiadanie zależne w cieniu cudzego tytułu

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Szybka odpowiedź: Osoba, której uprawnienie do korzystania z nieruchomości wynika z prawa innej osoby — np. małżonka lub rodzica będącego współwłaścicielem — jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia. Potwierdził to Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 9 września 2016 r. (sygn. XV Ca 435/16).

Spis treści

Posiadanie w cieniu cudzego tytułu — czym jest posiadanie zależne?
Żona współwłaściciela — posiadaczka zależna
Dzieci współwłaściciela — posiadacze zależni
Sprawa poznańska — analiza konkretnego przypadku
Kiedy żona lub dzieci mogą stać się samoistnymi posiadaczami?
FAQ

Posiadanie w cieniu cudzego tytułu — czym jest posiadanie zależne?

Posiadanie zależne to takie władanie nieruchomością, które jest uzależnione od woli innej osoby — właściciela lub posiadacza samoistnego. Posiadacz zależny uznaje czyjąś zwierzchność nad nieruchomością i nie włada nią jak właściciel.

Klasycznym przykładem posiadania zależnego jest najem lub dzierżawa — lokator włada mieszkaniem, ale uznaje, że właścicielem jest ktoś inny. Posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia, niezależnie od czasu jego trwania.

Subtelniejszą, ale równie doniosłą prawnie formą posiadania zależnego jest sytuacja, gdy osoba korzysta z nieruchomości wyłącznie dlatego, że inny domownik jest jej właścicielem lub posiadaczem samoistnym. Żona, której mąż jest właścicielem domu, mieszka w nim nie dlatego, że sama jest właścicielką, lecz dlatego, że małżeństwo daje jej prawo do korzystania z majątku współmałżonka. Jej posiadanie jest zależne od prawa małżonka.

Żona współwłaściciela — posiadaczka zależna

Sąd Rejonowy w Poznaniu (Grunwald i Jeżyce), a za nim Sąd Okręgowy w Poznaniu (sygn. XV Ca 435/16) wyjaśnił tę kwestię jednoznacznie w kontekście wnioskodawczyni W. K.:

„Odnośnie W. K. Sąd wskazał, że nie była ona spadkobiercą żadnego ze swoich teściów i tym samym nie stała się współwłaścicielem nieruchomości. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego bez wątpienia należało stwierdzić, że wnioskodawczyni była w posiadaniu przedmiotowej nieruchomości, aczkolwiek nie sposób przyjąć by była posiadaczem samoistnym. Mianowicie jej uprawnienie do posiadania wynikało z prawa jej męża, który był współwłaścicielem nieruchomości. Wobec powyższego należało uznać, że posiadanie sprawowane przez W. K. stanowiło posiadanie zależne, które nie stanowi podstawy do nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia.”

Wnioskodawczyni mieszkała na nieruchomości przez kilkadziesiąt lat, dbała o nią, ponosiła koszty utrzymania — a mimo to jej posiadanie było zależne. Wynikało z faktu bycia małżonką współwłaściciela, nie z samodzielnego, niezależnego władania.

Dzieci współwłaściciela — posiadacze zależni

Ta sama zasada dotyczyła synów wnioskodawczyni — W. K. i S. K., którzy byli dziećmi S. K. (jej męża, współwłaściciela nieruchomości). Sąd zakwalifikował ich posiadanie w identyczny sposób:

„Z podobnych względów nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie stwierdzenia zasiedzenia na rzecz W. K. i S. K. W/w uczestnicy jako dzieci współwłaściciela S. K. także byli jedynie posiadaczami zależnymi.”

Synowie mieszkali na nieruchomości dlatego, że ich ojciec był jej współwłaścicielem. Ich własne władanie wynikało z prawa ojca, nie z samodzielnego, niezależnego tytułu. Nie mieli własnego animus possidendi — woli posiadania nieruchomości dla siebie, niezależnie od kogokolwiek.

Sprawa poznańska — pełna analiza

W sprawie XV Ca 435/16 sytuacja była następująca. Teściowie wnioskodawczyni nabyli własność nieruchomości przez zasiedzenie w 1983 r. Po śmierci teścia w 1984 r. jego mąż wnioskodawczyni odziedziczył udział w nieruchomości — stając się jej współwłaścicielem. Wnioskodawczyni i jej synowie mieszkali na nieruchomości i nią zarządzali.

Wnioskodawczyni żądała stwierdzenia zasiedzenia całości nieruchomości z dniem 12 października 2014 r. na rzecz swoją i synów.

Problem był wielopoziomowy:

Po pierwsze — mąż wnioskodawczyni był współwłaścicielem nieruchomości, więc nie mógł zasiedzieć jej własności jako całości. Po drugie — wnioskodawczyni jako żona współwłaściciela była posiadaczką zależną — jej posiadanie wynikało z prawa małżonka. Po trzecie — synowie jako dzieci współwłaściciela byli posiadaczami zależnymi z tego samego powodu. Po czwarte — żadna z tych osób nie zamanifestowała wobec pozostałych współwłaścicieli woli wyłącznego władania całością.

Jedyną możliwą ścieżką byłoby zasiedzenie przez wnioskodawczynię i jej synów udziałów pozostałych współwłaścicieli (D. K. i M. K.) — ale żadne z nich nie sformułowało takiego żądania, a termin 30-letni liczony od 1994 r. jeszcze nie upłynął.

Kiedy żona lub dzieci mogą stać się samoistnymi posiadaczami?

Żona lub dzieci współwłaściciela mogą stać się samoistnymi posiadaczami nieruchomości (lub udziałów w niej) dopiero po śmierci współwłaściciela — jeśli odziedziczą po nim udział (wtedy stają się współwłaścicielami) lub jeśli nie dziedziczą i zaczynają władać nieruchomością jak samoistni posiadacze całości po jego śmierci.

Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką nieruchomości dopiero po śmierci swojego męża w 2002 r. — dziedzicząc jego udział. Od tej chwili jej status zmienił się z posiadaczki zależnej na współwłaściciela. A to oznacza, że od tej chwili mogłaby zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli — pod warunkiem zamanifestowania woli wyłącznego władania i po upływie 30-letniego terminu.

FAQ

Czy żona właściciela nieruchomości może zasiedzieć tę nieruchomość? Co do zasady nie — jej posiadanie wynika z prawa małżonka i ma charakter zależny. Zasiedzenie staje się możliwe dopiero po śmierci małżonka i ewentualnym nabyciu przez nią własności w inny sposób niż przez zasiedzenie.

Czy dzieci zamieszkałe razem z rodzicem będącym właścicielem mogą zasiedzieć nieruchomość? Nie — dopóki rodzic żyje i jest właścicielem. Ich posiadanie wynika z prawa rodzica. Po śmierci rodzica mogą odziedziczyć udział i stać się współwłaścicielami — ale do zasiedzenia całości potrzebna jest manifestacja wyłącznego władania wobec pozostałych spadkobierców.

Czy małżonek współwłaściciela może uczestniczyć jako wnioskodawca w sprawie o zasiedzenie? Może złożyć wniosek, ale jeśli jego posiadanie jest zależne od prawa małżonka — wniosek zostanie oddalony. Wnioskodawcą powinien być sam współwłaściciel lub — po jego śmierci — jego spadkobiercy.

Czy posiadanie nieruchomości przez wiele lat przez żonę i dzieci współwłaściciela ma jakiekolwiek znaczenie prawne? Może mieć znaczenie pośrednie — jako dowód ciągłości posiadania samoistnego przez samego współwłaściciela lub jako element wykazania faktycznego władania nieruchomością w kontekście zasiedzenia udziałów pozostałych. Samo w sobie jednak nie prowadzi do zasiedzenia przez żonę lub dzieci.

Zapraszamy do kontaktu z kancelarią w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.

Kancelaria KOWALAK JĘDRZEJEWSKA KONRADY I PARTNERZY ADWOKACI I RADCOWIE PRAWNI ul. Mickiewicza 18a/3, 60-834 Poznań tel.: +48 61 222 49 63 kancelaria@prawnikpoznanski.pl www.prawospadkowepoznan.pl

Autorem artykułu jest radca prawny Bartosz Kowalak.